賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、一棟の住宅内にオーナーの住居部分と賃貸部分が併存している物件のことです。
自宅に住みながら、賃貸部分から得られる家賃収入をローンの返済に充てることができます。
間取りにはいろいろな形態がありますが、最も一般的なものは1階部分にオーナーが居住し、2階部分を貸し出すパターンです。
マイホームを持ちながら、住宅ローン減税や家賃収入を活用して負担を軽減することができます。
賃貸併用住宅の収益の仕組み
土地付き住宅を取得する際のコストは、物件取得費などの「初期費用」と、ランニングコストとしての「運営経費」に分けることができます。
賃貸併用住宅の収益の仕組みは、家賃収入を得ることでローンの返済や運営経費に充てることができるので、両方のコストにメリットがあるのです。
次から初期費用と運営経費に分けて説明します。
初期費用
賃貸併用住宅の主な初期費用は、土地や家屋の取得費用と諸費用からなります。
例えば、取得費用が4,000万円で諸経費が150万円とすると、取得費用は金融機関からの借り入れのフルローンでまかなうことが可能です。
諸経費の150万円は自己資金が必要となります。
ローン審査の際の年収は、投資用の不動産物件であれば年収550万円以上が一般的と言われますが、賃貸併用住宅は居住用部分があるので年収400万円から融資を受けることも可能な場合があります。
諸経費は仲介手数料やローン手数料などです。
毎月十数万円程度の家賃収入があれば、丸々ローンの支払いに充てて実質的に負担をゼロにすることも可能です。
運営経費
賃貸併用住宅の運営経費は、賃料の10%程度を見込んでおきましょう。
なお、オーナーが同じ物件に居住しているので、次のような運営経費は共通となりお得になります。
・火災保険
・管理会社に払う管理費
・修繕費（随時、大規模修繕時）
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賃貸併用住宅のメリット
不動産投資で人気のある賃貸併用住宅には、次のようなメリットがあります。
（2）住宅ローンが使えるうえに住宅ローン減税も受けられる
（3）節税効果がある
（1）ローン返済後は家賃収入によって実質的な自己負担を抑えながら土地と家屋を取得できる
賃貸併用住宅は賃貸部分の家賃収入をローンの返済に充てますが、ローンの返済が終われば土地や家屋はそのまま資産として残ります。
資産として残った後には、全体を自宅として利用したり、自宅部分も含めてアパートとして貸し出したり、売却して収益を得ることも可能です。
そのまま貸し続ける場合には、ローンの支払いがなくなり、月額収入が入ってくるので、その収入を次の投資に充てることも可能です。
（2）住宅ローンが使えるうえに住宅ローン減税も受けられる
賃貸併用住宅の一番のメリットは、住宅ローンの融資を受けられることにあります。
この住宅ローンに対して住宅ローン控除が受けられることが、アパートローンとの大きな違いです。
そもそも不動産取得の際の融資には、アパートローンと住宅ローンがあります。
しかし、家屋の床面積のうち、半分超がオーナーの居住スペースであれば、住宅ローンの融資を受けることができるのです。
住宅ローンの融資を受けた場合は、居住部分に限定して住宅ローン控除を受けられる点もメリットです。
例えば、4,000万円の物件のうち2,100万円分がオーナーの居住部分だとすると、住宅ローン控除により毎年21万円の還付金が見込めます。
（借り入れから10年間に渡り、住宅ローンの年末残高の0.7%の還付を受けられる ※）
毎月の家賃収入のほかに、還付金が見込めることは大きなメリットです。
住宅ローン控除の詳細については国税庁のウェブサイト「No.1212 住宅の新築等をし、令和３年までに居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」をご覧ください。
※ 令和4年に1％の減税を受けるには令和3年11月30日までに契約が必要です
参考｜国土交通省「すまい給付金（住宅ローン減税制度の概要）」
参考｜国土交通省「令和4年度 国土交通省税制改正概要」
参考までに、一般的にアパートローンよりも住宅ローンの方が低い金利で借り入れができるとされていますが、実際の金利差は縮まっているようです。
ただし、都市銀行や信用金庫など金融機関によって異なるので、実際の金利や適用条件については個別に確認するようにしましょう。
● 住宅ローン（フラット35）
金利：年1.480%～年2.540%
参考：フラット35｜ご利用条件：長期固定金利住宅ローン
● アパートローン（日本政策金融公庫）
金利：基準金利1.06%～2.45%
参考：日本政策金融公庫｜金利情報｜国民生活事業（主要利率一覧表）
（3）節税効果がある
賃貸併用住宅には、所得税や相続税上の節税効果があります。
仮に賃貸部分に空室が生じ不動産所得に赤字が生じたとしても、給与所得などから差し引けるのです。
また、賃貸の土地や家屋は、自己所有の土地や持ち家よりも相続税の評価が軽減されるため、相続時にも有利です。
さらに、小規模宅地等の特例を受けることができれば、次のような特例も受けられます。
参考｜国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
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賃貸併用住宅のデメリット
メリットの多い賃貸併用住宅ですが、デメリットも確認しておきましょう。
オーナーと賃貸人が同じ家屋に住むので、次のようなデメリットがあります。
（2）入居者との距離が近い
（3）空室のリスクがある
（1） 売却しにくい
賃貸物件を売却する場合は自宅も一緒に売却することになるため、新たな住居を確保してから売却する必要があります。
また、賃貸部分と居住部分が併存しているので、将来の売却を見越した間取りにしておかないと、売却時に収益性が低いと捉えられる可能性があります。
さらに、仮に更地にして売却する場合には、入居者の同意が必要となる点も懸念材料です。
（2）入居者との距離が近い
賃貸併用住宅は同じ家屋の中に済むことになるので、オーナーと入居者の距離が近くなります。
入居者からすれば、声を届けやすいので安心感を与えるかもしれませんが、オーナーからするとプライベートな部分まで見られる可能性があるので、気になる方もいるかもしれません。
（3）空室のリスクがある
どの賃貸物件にも共通ですが、常に存在するのは空室のリスクです。
当初は市場のニーズを取り入れた魅力的な物件だとしても、大規模修繕や共有部分の修繕を行わないと賃料が低下し、入居者の確保が難しくなる場合があります。
空室による家賃収入の低下は住宅ローンの返済に直結するので、自宅でありながらも健全なアパート経営意識が必要です。
この点は常に忘れないようにしましょう。
賃貸併用住宅を成功させるには
メリットとデメリットを説明してきましたが、周到な計画と準備をすれば「0円でマイホームが手にできる」ことも夢ではありません。
最後に、賃貸併用住宅を成功させるコツを説明します。
（2）ローン完済後に別棟を建築することも考える
（3）引っ越しに注意する
（4）分からないことは専門家に相談する
（1）立地条件や収益性など経営感覚を持つことが必要
賃貸併用住宅は自宅とはいえ、不動産経営の感覚が必要となります。
一般のアパート経営と同じように、立地条件や収益性など他の物件との差別化が欠かせません。
立地場所の地代や建築費用が高すぎる場合には、収支計画が成り立たない場合があります。
また、家賃収入が入らなくなると住宅ローンの返済にも影響するため、空室はより切実な問題です。
緻密な事業計画と空室が生じないような対策を立てましょう。
（2）ローン完済後に別棟を建築することも考える
住宅ローンを完済した後のことも考えておきましょう。
賃貸併用住宅にそのまま住み続けても良いのですが、家族構成の変化により手狭になるなど環境の変化が起こる可能性があります。
その際は、自宅部分も含めてまるごと賃貸できるようにしておき、家賃収入を元手に新たな物件を求めることも可能です。
また、年齢やライフイベントに応じて、資産活用の計画について考えておきましょう。
もちろん、当初から売却しやすい間取りにしておくことも重要です。
（3）引っ越しに注意する
賃貸併用住宅は自宅です。
転勤などで引っ越すことになった場合、住宅ローンの一括返済を求められることがあります。
借り入れ時の契約条件をしっかり確認して、引っ越しの可能性とそれを見据えた対策を検討しておきましょう。
返済途中での売却やアパートローンへの借り換えも考慮しておくと良いでしょう。
（4）分からないことは専門家に相談する
不動産事業のプロとは違い、副業で不動産経営する場合には時間も手間も十分にかけられない場合があるでしょう。
だからといっていい加減な事業計画は危険です。
想定されるリスクを認識して、柔軟で緻密な事業計画が必要となります。
事業開始前には、セミナーや相談会などの機会を捉え、疑問がない状態にしておきましょう。
分からないことがあれば、信頼できる専門家のアドバイスを受けることが重要です。
まとめ
賃貸併用住宅は、最近注目されている不動産経営の一形態です。
自宅に住みながら家賃収入も得られ住宅ローン減税の恩恵もあるので、条件によっては「0円でマイホームが手にできる」状態も可能となります。
立地条件の選定や事業計画など、経営上の疑問や課題については専門家のアドバイスも受けて解決しましょう。
今回の記事で、賃貸併用住宅についての理解を深められると幸いです。
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