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人気のワンルームマンション投資!新築と中古で違いはあるの?投資用不動産を深堀解説

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人気のワンルームマンション投資!新築と中古で違いはあるの?投資用不動産を深堀解説

不動産投資の中でも人気の高いのが、ワンルームマンション投資です。
始めるにあたっては、新築物件がいいのか、中古物件がいいのか、迷われている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、利回りや自己資金、投資リスクなどのチェックポイントを元に、新築と中古物件のワンルームマンションの違いについて解説していきます。

それぞれの物件にはメリットとデメリットがあるため、ご自身の投資目的にどちらが適しているかを理解する際の参考にしてください。

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入し、賃貸として第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法のことです。

ワンルームマンションは、不動産投資の一つの投資対象です。
その他の不動産投資として、一軒家やアパート、マンション(ワンルーム以外)などのさまざまな投資対象があります。

また、ワンルームを賃貸する対象者は、単身(単独)世帯、高齢者の単独世帯が多いです。
下記のグラフを見ていただくと、今後は単独世帯の増加が予測されています。

引用元:総務省「人口動態・家族のあり方等社会構造の変化について」
https://www.soumu.go.jp/main_content/000452791.pdf

つまり、言い換えるとワンルームマンション自体の需要も今後も増えるもしくは維持されると想定されるため、ワンルームマンション投資が人気だと言えるでしょう。

ワンルームマンションに限らず、マンション投資のメリット・デメリットはこちらの記事「マンション投資とは?メリットとリスク、成功の秘訣を解説」で詳しく紹介しています。
これから不動産投資を考えていらっしゃる方はぜひ、こちらも合わせてご覧ください。

新築と中古ワンルームマンションを徹底比較

ここから、新築と中古物件の特徴を以下5つのポイントに分けて比較していきます。

(1)物件価格
(2)利回り

(3)自己資金
(4)物件数
(5)リスク

(1)ワンルームマンション投資を“物件価格”で比較

投資対象となるワンルームマンションの「物件価格」です。

物件の立地や部屋の広さ、築年数などによって物件価格は大きく異なりますが、中古物件のほうが同じ条件であれば「低価格」になる傾向だと言えるでしょう。

物件の種類自己資金
新築物件2,000万円~4,500万円
中古物件500万円~4,000万円

※東京、大阪などの大都市圏の物件価格を参照
参考:(株)長谷工総合研究所「投資用(ワンルーム)マンション価格推移」
https://www.haseko.co.jp/hc/information/upload_files/20200929_1.pdf
参考:「国土交通省」土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/download.html

(2)ワンルームマンション投資を“利回り”で比較

次は、投資物件がどれだけの利益をもたらすかを示す「利回り」です。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2つの種類がありますが、ここでは「表面利回り」を元に紹介します。

物件の種類表面利回りのレンジ(幅)
新築物件2~5%
中古物件(築20年以下)3~6%
中古物件(築20年以上)7~10%

新築物件は、物件価格が高いため、中古物件と比較して利回りが低くなる傾向があります。
一方で、中古物件では建物の老朽化に伴う修繕費用や空室リスクなどによって、物件価格以外の出費(経費など)がかさむ場合もあるため注意が必要になります。

表面利回りの高さだけで投資対象を決めるのは絶対にやめましょう。

表面利回りと実質利回りの違いは?

表面利回りは、物件価格と家賃収入のみで計算したものです。
一方、実質利回りは家賃収入から必要経費(管理費や固定資産税など)を差し引いて算出した利回りのことです。
つまり、実質利回りのほうが、物件の収益性をより正確に反映させることが出来ます。

一般的には、投資の検討段階では簡易的に計算が可能な表面利回りが用いられることが多いです。

(3)ワンルームマンション投資を“自己資金で比較

不動産投資を始める多くの方は、銀行ローンを利用すると思います。
その際に必要になってくるのが頭金の準備であり、おおむね物件価格の20~30%程度が目安となります。
しかし、物件や購入者の条件によってはフルローンが適用可能な場合もあり、自己資金ゼロ円で物件を購入することもできます。

物件の種類自己資金
新築物件0円~800万円
中古物件0円~800万円

自己資金の額は、購入可能な物件の幅に大きく影響します。
まとまった頭金を用意できない場合は、フルローンの適用が可能な物件や融資先を検討するなども考えなければなりません。

(4)ワンルームマンション投資を“物件数で比較

投資先であるワンルームマンションの「物件数」の違いについてです。

下記の図は、2019年以前の首都圏・近畿圏のワンルームマンションの着工戸数を示しています。
毎年のように新築物件が供給されていることがわかりますが、中古物件(新築以外)に比べると戸数は限定的だと言えるでしょう。

引用元:長谷工総合研究所「投資用(ワンルーム)マンション市場動向」
https://bit.ly/3hIAgXl

また、大都市圏などでは駅近くなどの好立地に新築物件が建設されることはまれであり、中古物件のほうが様々な条件や目的に合わせて物件を選択することが可能になります。

(5)ワンルームマンション投資を“リスクで比較

ワンルームマンション投資における「リスク」を整理しましょう。
ワンルーム投資で考慮すべきリスクは、以下の4つがあります。

1:空室リスク
2:家賃下落リスク
3:資産価値下落リスク
4:災害リスク

1:空室リスク
新築物件は、設備や仕様、内装などが最新のものが揃っています。
それに比べ、中古物件は経年劣化や設備が古いなどの違いがあります。
皆さんなら、同じような立地や家賃条件であったらどちらを選びますか?
一般的には、新築物件の方が空室になっても次の入居者がすぐに決まる可能性が高く、空室リスクが低い特徴があります。

2:家賃下落リスク
家賃が下落する要因は、「入居者が見つからない」「近隣に競合となる物件がある」「物件の経年劣化が大きい」などが挙げられます。

一般的には、これらの要因の影響を受けやすくなるのは中古物件だと言われています。
特に、前述した空室リスクを解消するために家賃を下げることで入居率を上げようとする場合もあるため注意が必要です。

家賃下落リスクは、不動産投資の利回りに直接的に影響するため、購入前に購入予定地域の家賃相場などを調べておくなど、事前準備が重要になります。

3:資産価値下落リスク
ワンルームマンションに限らず、不動産は年を重ねるごとに資産価値が下落していきます。
これは、新築物件でも中古物件でも同じです。

資産価値の下落に影響を与えるのは、駅チカなどの立地や近隣の環境などがあります。
資産価値の下落を考慮した物件選びが必要になります。

4:災害リスク
地震をはじめ、豪雨や大雨などの水害、火災などの災害の被害を受けるリスクがあります。
これら災害リスクへ備えるためには、建築基準が守られているか、適切な修繕が実施されているか、最新の建設工法などが採用されているかなどを確認する必要があります。

一例として、1981年に日本において耐震基準が大きく改正されました。
なお、同年6月1日以前のものを「旧耐震基準」、以降のものを「新耐震基準」と呼んでいます。

・新耐震基準
「震度6~7の揺れで倒壊しない」という基準

・ 旧耐震基準
「震度5強の地震で倒壊しない」という基準

建物の安全性という観点では、新築物件より中古物件のほうが被害を受けるリスクが高いと言えるでしょう。
なお、新築、中古物件ともに火災保険や地震保険に加入することで備えることができますが、新築物件では保険料割引などのメリットを得られる場合があります。

新築物件中古物件
物件価格高い安い
利回り低い高い
自己資金必要
(フルローンの場合は0円)
必要
物件数限定的比較的多い
空室リスク
家賃下落リスク
資産価値下落リスク
災害リスク

新築ワンルームマンションのメリット・デメリット

これまでの比較ポイントを踏まえ、新築ワンルームのメリット・デメリットを整理しましょう。

新築ワンルームマンションのメリット

・最新設備などの入居者にとって魅力が多い
・急な修繕などの出費が必要にならない
・節税効果が得られる

新築マンションは、その時代の最新設備や最先端の建築工法、最新セキュリティなどが反映されており、入居者にとって非常に魅力的な物件に映ります。
また、経年劣化などで発生する修繕が必要になることは短期的にはほとんどありません。

また、新築ワンルームを購入することで、物件の減価償却費や返済金の金利部分、その他の経費などを損金計上することができます。
その額によっては、本業の収入から支払った税金を確定申告を実施することで返還してもらえる可能性があります。

本来納めるはずだった税金が手元に戻ってくるため、貯蓄や再投資の資金にすることもできます。

新築ワンルームマンションのデメリット

・運用利益が少ない
・新築プレミアムがある

新築物件は、中古物件に比べ物件価格が高いため、利回りが低くなる傾向があります。
特に、頭金ゼロ円で始めるフルローンなどで投資を始める場合は、金利負担も増えるため、運用利益が小さくなりがちです。

さらに、新築物件には「新築プレミアム」がはたらいています。
この新築プレミアムは、購入時の費用と売却時の費用が想定以上に価格差が生まれることにつながる可能性があります。
これによって、売却時に苦労するケースも見られます。

中古ワンルームマンションのメリット・デメリット

次に、中古ワンルームマンションのメリット・デメリットです。

中古ワンルームマンションのメリット

・物件の選択肢が多い
・運用利益が高い傾向がある
・購入価格を抑えられる

中古物件の最大のメリットは、投資目的に合った物件を多くの選択肢から選ぶことができる点が挙げられます。
特に、ワンルームマンション投資においては「物件の立地」が重要になるケースも多く、豊富な物件の中から最適な立地条件にある物件などを探しやすくなります。

また、新築に比べて購入価格を抑えることができるため、中古物件はより早く収益化できることも特徴です。
手元資金が増えることで、追加投資等を行うことで、さらに資産を増やしていくことも可能になります。

中古ワンルームマンションのデメリット

・修繕や想定外の出費などが必要になる
・空室・家賃下落等のリスクが高い

新築物件に比べて、建物や部屋自体の経年劣化があるのが中古物件です。
購入後に、建物の修繕費用や給湯器、エアコンなどの故障に伴う交換費用などが必要になる場合があります。

また、このような経年劣化に伴い、空室リスクや家賃下落リスクに見舞われる可能性もあります。
空室を改善するために、部屋のリフォームなどの追加出費などの可能性もゼロではなく、投資前に必ず確認しておくことが大切です。

まとめ

新築・中古ワンルームマンションの違い、それぞれのメリットとデメリットを紹介しました。
収入、余剰資金、投資の目的など、個々人の状況によってどちらの物件が適しているかは変わってきます。

新築と中古物件のメリットとデメリットをしっかりと理解し、実際の物件の条件等の情報を集めながら、投資物件を検討することが大切です。

最近では無料で聞ける「不動産投資セミナー」等も多数開催されています。
ネットや書籍、セミナーなどを上手に活用しながら、ご自身に最適なワンルームマンション投資先を見つけていきましょう。

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