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不動産投資に確定申告は必要?サラリーマン大家がやるべきこと

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不動産投資に確定申告は必要?サラリーマン大家がやるべきこと

不動産投資を始めようと思った際に確定申告(かくていしんこく)が気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか?
サラリーマンだとご自身で確定申告を行ったことが無い方も多く、申告方法の手間や対応への不安もありますよね。
また「そもそも不動産投資に確定申告が必要かどうかすら分からない…」という方もいらっしゃると思います。
そこで本記事では、サラリーマンが不動産投資をする際に確定申告は必要かどうか解説していきます。
ぜひ最後までお読みください。

不動産投資に確定申告は必要か

結論、不動産投資の確定申告は必要です。
理由としては、給料以外に20万円以上の収入があれば、確定申告をしないといけない決まりがあります。
サラリーマンだからしなくて良いという理由はなく、給料以外に20万円以上の収入があれば誰でも年に一度行う必要がある作業です。

確定申告の期間は毎年の2月16日〜3月15日前後であることが大半で、この期間中に申告します。
もちろん収入といっても、家賃収入だけでなく不動産投資で得た収入の総利益に対して確定申告が必要です。

単純に家賃収入×12ヶ月分を申告すれば済むものでもありません。
逆に経費と言われる、不動産投資のために使ったお金を利益から引く必要もあります。
つまりいくら使ったかを把握しておかないといけないのです。
その為、収支の計算をしやすいように領収書などを集めておくのが一般的です。

確定申告は言葉こそ難しいですが、税務署に行けばサポートしてもらえるので、今まで確定申告をしたことがない人でも行えるので安心してください。
税理士に相談して依頼をすることも可能ですし、不動産投資の規模が小さければ、あなた自身で確定申告を行うのもいい選択肢でしょう。

もし確定申告をしなければ…

納税しなかったことに対する罰則で課税、つまりペナルティが課せられます
ひどい場合は刑事罰もありえます。
確定申告は本来、1年間の収入を計算して税金を納めるためのものなので、つまり確定申告をしないということは、納税をしない脱税と同じことです。
そのため国も課税や刑事罰という重い罰則を課すのです。

もちろん「知らなかった」や「忘れていた」ということもあるでしょう。
しかし納税は国民の義務である以上、そんな簡単には済まないこともあります。
絶対に罰則になるとは限りませんが、できる限り最悪な状況にならない為にも、きちんと確定申告については理解しておくことが大事です。
その方が後々あなたの不動産所得の節税にも繋げやすくなります。

確定申告をすることで節税になるのはもちろんですが、会社員での給料と合わせることになるので、税金を多く払いすぎている場合は還付金がもらえることもあります。
確定申告は面倒な手続きのイメージがありますが、把握してうまく活用することで、節税にも還付金を得られ、得することにもなります。
確定申告について理解し、税金をきちんと払うようにしましょう。

不動産所得の申告例

不動産所得の計算はこの通りです。

不動産所得=収入-経費

収入から経費を引いたものが不動産所得になり、その金額を確定申告で提出します。
とはいえ、家賃収入だけが不動産所得ではありません。

不動産投資の収入の例は下記の通りです。

・家賃
・共益費等の収入
・礼金
・更新料

これらの収入を全て合わせて不動産所得を計算する必要があります。
不動産所得は家賃収入のイメージがあるので勘違いしやすいので注意しましょう。
また、上記以外にも他での収入がある場合は他の収入も見落とさないようにしておきましょう。

次に経費となる支出例はこの通りです。

・建物管理費
・修繕積立費
・仲介手数料
・減価償却費

他にも経費として認められるものもあるので、どれが経費になるかは事前に把握しておきましょう。
経費計上しても良いか分からない費用については独自で判断せず、税理士に確認をしてください。

確定申告はやり方で税金が変わる

確定申告にはやり方が2種類あります。
「白色申告」と「青色申告」があり、どちらを選択するかで節税効果も大きく変わるのが特徴です。

違いはこの通りです。

白色申告青色申告
書類作成シンプル複雑
申告必要なし必要
控除なし最大65万円

簡単にまとめると、白色申告は簡単に申告ができる分、控除がありません
対して青色申告は複雑になる分、最大で65万円の控除が受けられるようになるのです。

そして青色申告にした場合の課税計算式も変化します。
計算式はこの通りです。

所得税=(収入-経費)×税率-控除額

このように控除が増えるので、税額も下がります。
なので、少しでも節税効果が高い青色申告を行うのがおすすめです。

やり方は複雑とはいえ、それだけで節税になるのでやらない理由はないでしょう。
不動産投資を始めるということは、利益を得るのが目的のはず。
少しでも利益を最大化させるためには、節税は切っても切れないものになるので、少しでも節税効果が見込めるものが最適です。

不動産投資の青色申告はサラリーマンでもできる

青色申告は難しそうに感じるかもしれませんが、実はそんなことはありません。
手続きを済ませればサラリーマンでも可能です。

ただし注意点があります。
青色で確定申告したい場合はその年の3月15日までに提出が必要です。

つまり2022年分を青色で確定申告したい場合は、2023年の3月15日までに申請しなければいけません。
もし、2023年に不動産投資を開始して、初年度から確定申告する場合は、開業日から2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を提出しましょう。

しかし青色申告にも控除額により2種類あるので違いを把握しておく必要があります。
控除額の違いはこの通りです。

(1)10万円
(2)55万円
(3)65万円

10万円控除の場合は比較的シンプルな手続きです。
簡単に言うと、書類は単式簿記といわれる1回の取引を計算する方法なので、会計の知識は不要になります。

対して55万円・65万円の控除の場合は複雑になります。
書類に関しては、複式簿記といわれる、取引を複数の勘定科目に記載する方式で会計の知識が必要になるのです。

しかも控除額が大きい55万円・65万円の場合は申請するにも条件が必要になります。
条件はこの通りです。

・条件
5棟10室以上の所有が条件

つまり、5つの物件か10部屋以上の不動産を投資家として所有していなければなりません
そのためどちらかというと、不動産投資の初心者向けというよりは、慣れてきた方向けの申請枠になります。
不動産投資を少しずつ始めて、広げていくと考える人の方が多いでしょう。
なので、まずは控除額が小さい10万円の青色申告からスタートさせるのがおすすめです。

とはいえ、確定申告に難しさは感じるものの、不動産投資はサラリーマンとの相性が抜群なのです。
というのも不動産投資をしている人の約40%がサラリーマンといわれるほど人気で、手間がかからず投資ができることが理由です。

不動産投資の規模によっては税理士も必要になる

確定申告で青色を選択する方が節税にもなりますが、その分計算も複雑になります。
投資の規模によっては税理士も必要です。
特に65万円も控除がある青色申告の場合は、それなりに所有する不動産も数が多いのが条件になっています。
となると収入と経費、そして控除などの計算が複雑になるでしょう。

これをあなた1人で、しかも仕事をしながら書類等を作成するとなるとかなり大変です。
仮に間違っていたりすれば、納税額や還付金の額も変わるのでかなり面倒になります。
だからこそ間違いを減らし、あなたの負担を少なくするためにも税理士が必要になるでしょう。

もちろん、所有している不動産が少なくあなた自身でできそうな場合は、無理に税理士に頼む必要はありません。
税理士に頼むかどうかは、不動産投資の状況を含めて決めるのが最適解です。

まずは不動産投資の全体について知ろう

ここまでで確定申告が不動産投資を行うにはサラリーマンでも必要なことが分かりました。
しかし、不動産投資についてもっと理解を深めていくと利益を出しやすくなるのは事実です。

浅い知識よりも深い知識をもって不動産投資を行う方が、運用成績は確実に良くなります。
物件の選び方が分からずに「あまり利益が出ない物件を購入してしまい失敗した…」ということも避けられます。

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まとめ

確定申告はサラリーマンでも、給料以外に20万円の収入があれば必要です。
サラリーマンだからという理由は関係なく、収入があれば1年に一回必要な作業になります。

とはいえ確定申告は難しそうなイメージがありますが、そこまで難しくはありません。
むしろ、きちんと内容を理解して活用することで、不動産投資で得た利益の節税にもなるのです。

申告方法も白色申告と青色申告の2種類ありますが、少しでも節税するなら青色申告が最適。
ですが、不動産投資で得る利益を最大化するには、確定申告の知識だけではなく不動産投資に対する知識も必要です。

不動産投資の知識が深ければ、利益を得るのに最適な物件を選びやすくなります。
なので不動産投資について学ぶのも大切になってきます。

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正しい知識を学び不動産投資を始めてみましょう。

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