賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、オーナーの自宅と賃貸部分が併存している住宅のことです。
不動産の取得資金は金融機関等からの借り入れが大部分を占めますが、返済に当たっては賃貸部分で家賃収入を得て、ローンに充てることができます。
住宅ローンを利用している場合は、住宅ローン減税の恩恵を受けることが可能です。
ローン完済後は、土地も建物もオーナーの資産となるという仕組みとなります。
賃貸併用住宅の基本的な内容についてはこちらの記事「賃貸併用住宅とは？メリットとデメリットを簡単解説！」もお読みください。
賃貸併用住宅の種類
賃貸併用住宅には、大きく次の2種類があります。
それぞれのタイプで、借りられるローンの種類や間取りに特徴があるため、違いを見ていきましょう。
（2）アパート・マンションタイプ
参考｜相続会議を元に弊社作成
（1）一戸建てタイプ
一戸建てタイプは、2階建ての戸建て住宅をイメージすると分かりやすいです。
例えば1階にはオーナーの住居部分、2階に賃貸部分があるとします。
1階の住居部分が全体の床面積の半分を超えれば住宅ローンを活用でき、住宅ローン減税の恩恵を受けることが可能です。
一戸建てタイプは、敷地面積に十分な余裕がある場合に建築できます。
なお、オーナーが2階部分に住む場合も考えられるでしょう。
（2）アパート・マンションタイプ
賃貸物件の一部にオーナーが居住するタイプです。
2階建て以上のアパートやマンションの一室に、オーナーが住むと考えると分かりやすいでしょう。
この場合、オーナーの居住面積が建物全体の半分を超えないため、住宅ローンを借りることができません。
しかし、部屋数が多くなるので、面積の限られた土地で高収益を挙げたい場合に適しています。
持ち家と賃貸、結局どっちが良いの？メ…
賃貸併用住宅の建ぺい率と容積率
一戸建てタイプとアパート・マンションタイプのどちらを選択するか判断する際には、土地に対して建築できる割合である「建ぺい率」と「容積率」が重要な要素となります。
建ぺい率は、土地の面積（敷地面積）に対する建築面積の割合です。
それに対し、容積率は土地の面積（敷地面積）に対する建物全体の延床面積の割合のことを指します。
延床面積とは、建物の階数ごとの床面積を合計した面積のことです。
それぞれの計算式と制限割合は次のようになります。
ただし、建ぺい率や容積率は用途地域の条件によって緩和される場合もあります。
賃貸併用住宅のおすすめのタイプ
賃貸併用住宅は、一戸建てタイプの上下型・縦割り型と、物件の一室にオーナーが住むアパート・マンションタイプに分類できます。
それぞれについて解説していきます。
一戸建てタイプ（上下型）
2階建ての建物を上下に区切る方法です。
例えば1階をオーナーの居住部分として、2階をワンルーム形式にして複数の部屋を設けることもできます。
2階建ての場合、入居者が建物内の階段を使う必要がないため、オーナー世帯の空間に干渉されることがありません。
2階の入居者と階段を共有しないことで防犯面でも安心でき、1階には庭を持てることになります。
また、これとは逆に2階をオーナーの居住部分とする場合は、見晴らしが良く日当たりや風通しが良くなるメリットがあります。
ただし、上階の入居者の生活音や足音が気になってしまうことがデメリットです。
一戸建てタイプ（縦割り型）
建物の片側部分を居住用、もう一方を賃貸用とするタイプとなります。
オーナー側の居住空間は1階から上階まで縦の空間を確保できるため、上階の生活音を気にする必要がなく、入居者とのプライバシーも確保しやすくなります。
ただし、建物内に階段を作る必要があるため、その分の面積が削られます。
バリアフリー対応や2階建て以上の場合は、エレベーターの設置も検討しましょう。
アパート・マンションタイプ
賃貸アパートやマンションの一室にオーナーが居住するイメージです。
賃貸のための部屋数が確保できるので、高収益が見込めます。
売却が必要になった場合にも、一般的な賃貸アパートやマンションとして売却可能です。
住宅ローンが利用できないのがデメリットとなります。
賃貸併用住宅を成功させるポイント
最後に、賃貸併用住宅を成功させるためのポイントをお伝えします。
次の点を押さえておきましょう。
（2）建物の外観・内装が大切
（3）グレードの高い設備をつける
（4）狭くても広く見せる工夫が大切
（5）賃貸部分の間取りはエリアを分析する
（1）防音・プライバシーへの配慮が大切
部屋は別々とはいえ、同じ建物の中で生活するため、防音対策やプライバシーへの配慮が必要です。
特に上下に住む関係の場合は、下階に住む人が上階を気にすることになります。
生活音や足音、子供の声などは気になるかもしれません。
防音工事も必要になるでしょう。
（2）建物の外観・内装が大切
賃貸併用住宅はマイホームでありながら、貸物件でもあります。
借り手にとっても魅力のある外観や内装でなければ、入居率は高まりません。
普通のマイホーム用住居よりもデザイン性の高い物件であれば、入居者捜しや空室の防止に役立ちます。
おしゃれさも大切にしましょう。
（3）グレードの高い設備をつける
賃貸併用住宅は賃貸アパートやマンションと同様に考えましょう。
部屋の設備や共用部分の設備は、手を抜かないようにします。
他物件との競争力を高めるためにも、設備についてはある程度のグレードは必要です。
空室率の低下や資産価値の低下も防いでくれるでしょう。
（4）狭くても広く見せる工夫が大切
敷地面積が十分確保できない場合には、部屋数を増やすためにアパート・マンション型が有効です。
賃貸併用住宅は各部屋が狭くなりがちですが、容積率ギリギリまで天井を高くするなどして、広く見せる工夫が必要となります。
例えばロフトを設置すると、収納スペースやおしゃれ感があって良いです。
施工を担当する工事会社を選定する際には、賃貸併用住宅の実績やノウハウも確認すると良いでしょう。
（5）賃貸部分の間取りはエリアを分析する
賃貸併用住宅において、賃貸できる部屋数は月額収入に直結するため重要です。
部屋数は間取りに影響するので、ファミリー層か個人層かどちらの需要が大きいか、エリアの需要を分析しましょう。
もし迷うなら、ワンルーム形式で部屋数を多く取る方がおすすめです。
ワンルーム形式は一般に需要が高く、入れ替わりも頻繁に行われるので空室になる確率が減ります。
まとめ
賃貸併用住宅は、家賃収入を得ながらマイホームも持てる人気の手法です。
建築する際には、建ぺい率や容積率の制限に気をつけて一戸建てタイプかアパート・マンションタイプを選びましょう。
特に、アパート・マンションタイプは住宅ローンが使えないので、部屋数を増やして収益性を高めることが必要です。
一戸建てタイプであれば住宅ローンの返済との関係性が強いので、それほど高い収益性は必要ありません。
いずれにしても、賃貸併用住宅は単なるマイホームではなく賃貸不動産の一種です。
まずは無料で相談できる専門家に相談したり、セミナーに参加したりと、賃貸併用住宅に関する情報を収集し、ご自身の知識を増やしていくことも大切です。
不明点がある場合は、不動産業者や投資のアドバイザーなど第三者の知識やアドバイスも取り入れながら、収益を確保できる間取りを慎重に検討しましょう。
この記事が、賃貸併用住宅の間取りを考える上での検討材料となれば幸いです。
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