収益不動産（アパート・マンション）の区分所有投資と一棟投資の違い

不動産投資先として人気の高い収益不動産（アパート・マンション）投資には、ワンルームなど部屋単位で購入する「区分所有投資（くぶんしょゆうとうし）」と、アパートやマンションの物件ごと購入する「一棟投資（いっとうとうし）」の2種類があります。

区分所有されている物件とは、一棟のアパートやマンションが部屋ごとに区分され、部屋単位で所有されているものです。
1つの建物の中で、それぞれの部屋ごとに異なる所有者がいると考えれば分かりやすいでしょう。
これに対して、一棟投資とは、アパートやマンション全体を丸ごと購入する手法となります。

次項からは、まず区分所有投資のメリットとデメリットを解説します。

アパート・マンション区分所有投資のメリット

アパート・マンション区分所有投資のメリットには次の3点があります。

（1）少額から始められる

区分所有投資は、ワンルームや小規模な区分マンションなど、比較的少額で始められるのが特徴です。

物件価格はエリアや築年数によって異なりますが、 数百万円〜1,000万円程度が一般的です。
一棟投資では、数千万円〜億単位の資金が必要になるのに対し、区分所有は自己資金を抑えて始めやすい点がメリットになるでしょう。

（2）管理が容易

物件の管理は一部屋単位で良いので、手間がかかりません。
通常の修繕や退去時の原状回復のための費用も大きなものにはならないでしょう。
入居者の募集をする際にも、学生や未婚者などの需要が高いので一室であればそれほど難しくありません。
また、投資単位が小さいので、不動産業者や管理運営会社への手数料も抑えられます。

（3）流動性が高い

区分所有は部屋ごとに売買できるので流動性が高く、売却することになっても需要が高く買い手が見つかりやすい傾向にあります。
一棟物件に比べて売買金額が低いので、立地場所など条件がよければすぐに買い手が見つかるでしょう。

アパート・マンション区分所有投資のデメリット

区分所有投資のデメリットは次のとおりです。

（1）空室リスクが大きい

区分所有投資の一番のデメリットは、空室リスクです。
一棟投資や複数の部屋を持った区分所有であれば、一部屋が空室になっても他の部屋の収益でカバーできる場合があります。
しかし、ワンルームの区分所有の場合は空室率が100%か0%しかないので、入居者が見つからないと経営に直接影響します。
したがって、一棟投資ほどの安定した収益は見込めないでしょう。

（2）物件管理の自由度が低い

区分所有投資では部屋内の設備は更新して魅力を高められますが、物件全体の競争力については他のオーナーの意向もあるので簡単には改善できません。
また、建物の外観や共有部分の設備更新は、他のオーナーや管理組合の意向に寄らなければならない点に注意です。

アパート・マンション一棟投資のメリット

一棟投資のメリットは次のとおりです。

（1）空室リスクに強い

一棟投資のメリットは、空室リスクに強いことです。
所有している部屋数が多ければ多いほど、抵抗力があります。
一部屋が空室となっても、分母となる部屋数が5部屋や10部屋など大きければ、空室率として吸収可能です。
あらかじめ適切に空室率を設定しておけば、大きく計画が狂うこともないでしょう。

（2）経営の自由度が大きい

区分所有投資に比べて一棟投資では、物件全体を通しての経営の自由度が増すのが特徴です。
建物の外観や共有部分のグレードアップ・家賃設定で競争力を増すことが可能です。

また、建物が5棟や部屋数が10室以上であれば事業的規模と判断されるので、税務申告の際も青色申告の特別控除を受けられるなどのメリットもあります。
広く大きな視点で経営できるのは、利回りを上げる上でも大きなメリットです。

アパート・マンション一棟投資のデメリット

一棟投資のデメリットは次の2点です。

（1）投資にかかるコストが大きい

一棟投資のデメリットはコストがかかることが挙げられます。
物件全体を建設や購入するには、多額の資金が必要です。
新築であれば数千万円以上の投資が相場となります。

また、初期投資だけではなく、その後の維持管理費用も大きなものとなります。
修繕費や大規模終戦への積み立て・火災地震保険料・管理会社への委託料など全体で見ると大きな額となってしまうでしょう。

（2）流動性が低い

売却する際にも、一棟丸ごとの売却は金額が大きくなるため難しくなります。
気軽に売却できる区分所有投資とは対照的です。
新築後に経年劣化で不動産価値が下がってしまうと、買い手を見つけるために値下げも検討せざるを得ないかもしれません。

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一棟vs区分｜自分に合った投資方法を見極める3つの質問

不動産投資では、「どちらが正解か？」ではなく、「自分に合った投資方法を選ぶこと」が重要です。

以下の3つの質問を通じて、区分所有投資と一棟投資のどちらが適しているかを判断してみましょう。

Q1. 初期費用はどこまで出せる？

区分所有投資は比較的少額で始められるため、自己資金が限られている場合に適しています。

一方、一棟投資は融資を活用することで、少ない自己資金でも運用可能です。

しかし、借入額が大きくなる点には注意が必要です。

Q2. 投資にどれくらいの時間をかけられる？

区分所有投資は管理会社に委託すれば手間がほとんどかからないため、副業としても運用しやすい投資方法です。

一方、一棟投資は修繕計画や空室対策を考えながら、物件の価値を向上させる工夫ができるため、能動的に関わりたい人に向いています。

Q3. 投資の目的は何？

区分所有投資は流動性が高く、市場の動向に合わせて資産の入れ替えがしやすい特徴があります。

一棟投資は賃貸収入を安定的に得ながら、長期的な資産形成を目指す投資方法として適しています。

キャッシュフロー表 作成のポイント

収益不動産を経営するには、お金の動きを計算する「キャッシュフロー表」の作成が必要です。
購入時から資金回収後の計画を立てる際に、重要なポイントは次の点です。

（1）不動産の購入にかかる費用

不動産購入には物件の選定が重要です。
立地条件は入居者の募集や取得の資産価値に直結するので、慎重に選びましょう。
条件の良い物件が見つかったら、購入費用を算出し資金を確保します。
物件購入時には、 仲介手数料、登記費用、税金（不動産取得税・登録免許税）、ローンの事務手数料 などの諸経費が発生します。
これらの費用は、 物件価格の約5〜10%となることが一般的です。

（2）金融機関からの融資借入額と返済予定額

購入にあたり、自己資金以外は金融機関などから借入れを受けることになります。
自己資金の不足分を補えるか、無理のない返済額かの検討が必要です。
固定金利か変動金利の選択や返済期間など、条件面も慎重に選択しましょう。

（3）用意できる自己資金の額

不動産購入では、 物件価格の一部を自己資金として用意する必要があります。一般的に、 不動産投資の自己資金は物件価格の10〜30％程度が目安とされています。
しかし、投資物件が高額であったり複数あったりすると、十分な自己資金の準備が難しくなります。
自己資金を準備する際には、税金や手数料など融資の対象外の経費がどのくらいあるかも確認しておきましょう。

（4）保険料や管理委託費・大規模修繕などの管理費用

ランニングコストの見積もりは大切です。
特に大規模修繕への積み立ては必須であり、物件の規模が大きくなり入居者が複数になると周到な調整と準備が必要となります。
また、契約内容によってどこまで管理委託会社へ委託するかによって、支払額も変動するので条件に応じた見積もりをもらうなど確認をしておきましょう。

（5）想定される空室率

空室率は、不動産の利回りに直結する重要事項です。
この予測を誤ると、のちのちの資金繰りにも影響が出ます。

適正な空室率はエリアや物件の種類によって異なるため、以下の方法で調査するとよいでしょう。

空室率を正しく見積もることで、収益のブレを少なくし、安定したキャッシュフローを見込めるようになります。

（6）不動産所得の税額

長期の事業収支のほかにも、単年度の収支も大切です。
資金繰りは十分か、節税により収益に計上できる部分はないか留意しましょう。
分からないことがあれば、信頼できる税理士に相談することをおすすめします。

以上の6点を勘案して、目指す収益率（利回り）を実現できるかという点が、不動産経営上の課題となります。

5棟10室の事業的規模で不動産経営をする場合と、副業として経営する場合では、経営に関与できる程度も変わってくるのが自然です。
不動産投資のほかに本業がある場合は、経営に充てられる時間や手間が限られるので、専門家や管理会社にお願いして、依頼していく範囲を増やしていく必要もあるでしょう。
ご自身の関わり方も考慮し、しっかりと必要な費用や税額も理解して不動産投資に取り組んでいきましょう。

区分所有投資か一棟投資かで迷ったら

これまで見てきたように、収益不動産の区分所有投資と一棟投資には、それぞれメリットとデメリットがあります。
区分所有投資で手軽に投資するか、一棟投資で事業的な規模で経営するかは、投資の利回りだけでなくリスクヘッジにも影響が大きいです。

不動産投資をする際には、どちらの経営が向いているのかの判断が必要です。
収益不動産の経営が本業ではない場合は、できるだけ手間とコストを省いて収益を上げるようにしなければなりません。
そのためには、投資に関する専門家の助けを借りることも大切です。
収益物件を取り扱う不動産事業者だけでなく、FP（ファイナンシャルプランナー）など第三者の中立的な立場からアドバイスを貰ってみましょう。

またFPは、初心者には難しいキャッシュフロー表の作成やローンについても相談することができます。
一つの判断軸だけで投資を決定せず様々な方面から知識を得て、進めていきましょう。

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不動産業者ではない第三者なので、物件価格が適正かどうかを客観的に判断できるため、第三者ならではの視点で不動産投資に関するアドバイスを行います。