住宅ローンにかかる諸費用

まずは住宅ローンにかかる諸費用についてみていきましょう。
現金一括購入とは違い、住宅ローンの場合は金利だけでなく諸費用もかかります。
一例として、3,000万円の住宅ローンを利用する際にかかる費用は以下の通りです。

住宅ローンの諸費用は、中古物件であれば物件購入金額の6〜10%、新築物件であれば物件購入金額の3〜7%が相場といわれています 。
金融機関や住宅ローンの種類によって諸費用の金額は異なりますので、上記で挙げた住宅ローン利用時のお金はあくまで一例として捉えておくとよいでしょう。

住宅ローンなしで家を買うメリット

住宅ローンを使わずに、現金一括で家を購入するメリットは以下の2点です。

それぞれのメリットについて見ていきましょう。

（1）金利や手数料がかからない

住宅ローンなしで家を買う最大のメリットは、金利を支払う必要がないことに尽きるでしょう。
住宅ローンを借り入れた場合は、借りた元金と合わせて利息を支払っていく必要がありますが、ローンの返済期間は一般的に35年と長期にわたるため、利息も多額になりがちです。
また金融機関に対して事務手数料や融資手数料などの諸費用が数十万円単位で発生します。
しかし住宅ローンを利用せずに現金一括で家を購入する場合には、金利負担や諸費用が不要となりますので、金銭的な負担が抑えられます。

（2）購入手続きの手間を省ける

現金一括で住宅を購入する場合、手続きが簡易化され、引き渡しまでの期間を短縮することができます。
住宅ローンを利用して家を購入する基本的な流れは、以下の8ステップです。

一方で住宅購入を現金一括で行う場合は、1、3、8の3ステップのみで手続きが完了します。
このように住宅ローンの手続きと比べて、現金一括であれば手続きに費やす時間や労力を大きく省くことができます。

住宅ローンなしで家を買うデメリット

住宅ローンを利用せずに、現金一括で家を購入するデメリットは主に以下の3つです。

それぞれのデメリットについて解説します。

（1）住宅ローン控除の適用外となる

現金一括でマイホームを購入した場合は、住宅ローン控除を受けることができないというデメリットがあります。

住宅ローン控除は、毎年末の借入残高の最大0.7%に相当する金額を所得税と住民税から控除できる税の優遇制度です。
最大で年間35万円を最長13年間にわたって控除適用されますので、満額まで控除できれば住宅ローンの金利分が全額戻ってくる可能性もあるでしょう（※）
しかし現金一括で購入した場合、住宅ローン控除の適用外となるため、減税の恩恵を受けることができません。
（※）令和5年までに入居、長期優良住宅・低炭素住宅の場合

（2）手持ちの現金が減ってしまう

住宅を現金一括で購入すると、当然手持ち資金を大きく減らすことになります。
家は購入すればそれで終わりではなく、固定資産税や修繕のための維持費用がかかるものです。
また一括購入後に、転職や怪我などによって収入の変化が生じ、貯蓄を大きく切り崩さねばならない場合もあるでしょう。
一括購入しても手元資金に余裕がある方は問題ありませんが、キャッシュに余裕がない方が行うと当面の生活で苦労することも増えます。

（3）税務調査が入る可能性がある

家を現金一括で購入した場合、購入日の半年から1年後に「お買いになった資産の買入価格などについてのお尋ね」という書類が税務署から送られてくることがあります。
税務署がそのような書類を送ってくる理由は、住宅の購入資金に不正なお金が使用されていないかどうかを確認するためです。
自身で購入資金を準備していた場合や贈与などを受けていない場合には、正しく記入して返送すればそれで終わります。
もし問い合わせに曖昧な回答をしたり書面を無視すると、税務署に呼び出されることもあり、税務調査が入ってしまう可能性があるでしょう。

現金一括と住宅ローン利用時のシミュレーション

現金一括と住宅ローンではどのくらい支払い金額が変わるのでしょうか？
たとえば、以下の条件で現金一括とローンを組んだ場合のシミュレーションをしてみましょう。
また住宅ローンの諸費用として100万円かかることを前提とします。

今回の一例で試算すると、住宅ローンを組んだ場合、完済までの返済総額は約3,460万円です。
さらに諸経費の100万円が追加されるため、合計で約3,560万円がかかります。
もし現金一括で購入していた場合は3,000万円で済んでいたため、差額の560万円を多く支払うことになります。

しかし住宅ローン控除を10年間適用すれば、差額560万円のところを200〜300万円まで縮めることも可能です。
さらにより多くの頭金を用意すれば、借入額が減る分だけ金利を抑えることができますので、条件によっては現金一括購入とさほど変わらない差額となる場合もあります。

住宅の現金一括購入が向いている人

現金一括での住宅購入が向いている人の例をみていきましょう。

（1）余剰資金で住宅購入をする場合

前述のとおり、住宅を現金一括で購入する場合のデメリットとして、手持ちの現金が大きく減ってしまうことによる欠点について挙げました。
しかし住宅を購入したあとに十分な手持ち資金が残る状態であれば、一括購入によるデメリットを抑えながらも「住宅ローン金利や手数料の負担がなくなる」「購入手続きが簡素化する」といったメリットをしっかりと受け取ることができます。

（2）住宅ローン控除の対象外となる物件を購入する場合

住宅ローン控除は、一定の条件を満たさなければ適用となりません。
たとえば床面積が40㎡未満の物件を購入する場合、住宅ローンを組みたくても住宅ローン控除の対象外となります。
床面積が30㎡ほどの物件であれば、現金一括で購入するのも選択肢の1つでしょう。

まとめ

本記事では、現金一括で住宅購入をするメリット・デメリットなどを解説しました。
現金一括での住宅購入は住宅ローンを借りずに済むため、金利負担がなく購入手続きが簡素化されるのが強みです。
しかしながら住宅ローン控除の恩恵を受けられず、手持ちの現金が大きく減ってしまったり、税務調査の対象となる可能性があるといったデメリットも存在します。
現金一括か住宅ローンを組むのか、またはどのように住宅購入をすればいいかわからないなど、住宅についてお悩みのある方はぜひココザスにご相談ください。

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