中国の不動産について

今日は「中国の不動産」について。

モヤモヤしてますよね…色々なニュースが入ってきて。
先週「恒大集団がアメリカで破産法適用申請をした」というニュースが入ってきて、マーケットも下落するような場面がありました。

まず、この少し前から「結構やばいんじゃね？」という…

言われていましたよね…

吉崎： 2021年末の決算ぐらいからよくない。
でもそもそも少し振り返ってみたら、忘れているかもしませんが…
2020年夏に中国政府が3つのレッドラインというようなことを示し「その基準を下回る不動産企業には、融資を厳しくせい！」というお達しを出した。
これは色々と上がっているなど、様々な状況の中で政府がそういうことをやりました。

内田：不動産が加熱しているような状態ですね。
価格もちょっと下がったら、またグッと上がっていくみたいな流れがずっと続いてましたね。

吉崎：コロナ禍にも関わらずそんな雰囲気だった時に、中国政府がそれを指示を出したと。

これらを満たしてないところにも厳しくするよという風にしたのです。

そうすると、もう既にこの頃ぐらいからでしょうか…
何となく、良くない雰囲気が出始めてきて、代表的な中国の2つのマンションディベロッパーの「カントリーガーデン」と「恒大集団」の2つがどちらも影響をモロに受けているよというような状況の中で、やはり「カントリーガーデン」はよくないという…

すごいファームがあるのですが、今回は恒大集団がまずアメリカでの破産法19連邦第15条。
つまり自社の分ではなく外国資本で適用するということになったということですね。

これは何度かお話をしてきましたが…
中国のマンションは特に建築を進める中で着手金をもうけるディベロッパーですから。
はじめに販売をして、それで契約を取り、順番に工事を始めていくわけです。

最初に着手金、途中で中間金、そして何度かに分けてお金を入れていく。
その中でどんどん建物が建っていき、ローンの支払いは日本と違って契約をして、そのあとからです。
引渡しを受ける前から建築中にもかかわらず、ローンの支払いが始まるのが中国のマンションの特徴です。

それと工事が止まっている状況を見て、そして債務者（つまり購入者）が「工事止まってるやん！そんなところに払えるかいな！」というようなことで、もう資金繰りがそれで悪化してきているのを順繰り順繰りずらしてやっていたのですが…
いよいよ厳しくなってきたというところだと思います。

その他の海外不動産について

海外の物件は、やっぱり色々と日本と違うところもあって難しいのですが…
ただ、やっぱり海外不動産が流行った時期もありましたよね。
今もやっぱり根強い人気があるのですね。

アジアのいわゆる新興国というか、今の伸び盛りな国に投資する。
例えば、バンコク、マレーシア、クアラルンプールなどですね。

このようなところから始まって、最近ではバングラデシュに投資、モンゴルへの投資という形で、色々な海外への投資があります。
さらに、一方で、ロンドンやベルリンという先進国型の投資をするところもあったりします。

内田：何かこういう心得的なものも…

吉崎：1つはセカンダリーマーケット市場が整っていること。
次に売却出口がちゃんとあること。
売ろうかな？と思った結果、売れるような仕様を整えていることが1つ。

もう1つが管理がどうか？（物件の管理をちゃんとしてくれているのか？）です。
管理というのは、建物の管理だけではなく、入居者からお金をもらって、それを投資家にはお金をくれるような仕組みがきちっとできているか？

これらの点がうまくいっているかどうか？それに尽きると思います。
うまくいっていれば、海外不動産投資もありだと思いますよ。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2023年8月21日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています