7月の売上は前月比1.5倍！COCO VILLA全拠点が好調スタート
社長、毎月恒例のCOCO VILLA月次報告を始めていこうと思います。今回の撮影は2025年8月上旬です。夏休みの書き入れ時に入っていますが、状況は順調ですか？
はい。至って順調です。6月の時点では、八ヶ岳、那須白河、大室山、奥湯河原、長瀞の5拠点でしたよね。
そして7月には、初めての新築モデル「那須高原」が加わりました。
7月26日、本当にギリギリのタイミングで予約受付を開始したんです。
それでも7月下旬だけで、200万円分の予約が入りました。しかも客単価も高く、1泊あたり平均6万5,500円でした。
2泊で13万円ほどの売上になります。
ただ、これは特殊要因として除外して考えたほうが良いかもしれません。
なるほど。
5拠点全体で見ると、前月（6月）が282万円だったのに対して、7月は422万円でした。つまりちょうど1.5倍になっています。調子は非常に良いです。
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平均単価が大幅上昇！季節需要とブランド力で成長加速
1.5倍になった要因はやはり“7月”という季節要因ですか？
そうでしょうね。6月の平均単価が4万2,700円だったのが、7月は4万6,300円まで上がっています。
那須高原を除いてもこの数字です。
単価が1割近く上昇しているんですよ。
かなり大きいですね。
そうなんです。稼働率も約60％で、残りの40％のうち、一部はオーナー様がご利用になっているので、実質的には高い稼働です。
連泊の傾向はどうですか？
前月（6月）は全66宿泊のうち、2連泊がわずか3組しかなかったんですが、7月は92宿泊中10組が2連泊ありました。
連泊が増えています。
なるほど。インバウンド需要はどうですか？
実はまだほとんどなくて、6月は6.1％、7月でも8.7％程度でした。92泊のうち8泊ほどしか外国人宿泊がないので、ほとんどが日本の方ですね。
狙い通りですね。
そうなんです。まずは日本人に“別荘のある暮らし”を体験してもらいたいという思いから始めていますので、狙い通りです。
予約の入り方に変化！自社サイトと旅行サイトのバランス
もう1つ大事な指標が「自社サイト予約率」です。OTA比率、つまり「一休.com」、「Airbnb」、「Booking.com」、「Yahoo!トラベル」など外部サイトからの予約とのバランスです。
OTAは手数料が高いため、できるだけ自社サイト経由の予約を増やしたい。
先月の比率はどうでした？
6月は自社サイトが32％だったのに対して、7月は28％でした。OTA経由が少し増えています。特に「Booking.com」が大幅に増加しています。8件から20件に跳ね上がりました。また、7月から「一休.com」でも予約が入り始めています。
おお、それは大きいですね。
長瀞は13泊中4泊が「一休.com」で、奥湯河原も19泊中6泊が「一休.com」です。
すべての拠点が「一休.com」に掲載されているわけではありませんが、長瀞と奥湯河原は掲載済みです。
奥湯河原は、譲り受けた際にすでに「一休.com」の審査が通っていた物件でした。
一方、長瀞は初めて自社でゼロから審査を通した物件です。
なるほど。
そして朗報がもう1つあります。7月下旬にデビューした那須高原も「一休.com」の審査に通りました。どういう仕様の施設なら「一休.com」に通るのかが分かってきたので、今後はかなり優位に戦えそうです。
オーナー利回りは想定超え！損益分岐点を全拠点が突破
一般宿泊も順調ということは、オーナー様にも利益がしっかり出ているということですね。
その通りです。「COCO VILLA Owners」というオーナープランを販売するときに、シミュレーション資料を提示しているんですが、その中に“ワースト中のワーストシナリオ”というものを用意しているんです。
それが利回り0.23％です。
これは損益分岐点を示していて、1棟の別荘が年間70泊だとそのくらいの水準になります、という想定でした。
はい。
でも実際には、八ヶ岳は7月だけで20泊、6月17泊、5月21泊、すでに合計58泊です。4月のデータは今手元にないけれど、70泊はもう超えているんです。
つまり損益分岐点は完全にクリアしています。
このペースなら年間の想定を大きく上回ります。
すごいですね。同じ時期にオープンした那須白河のオーナーさんが「うちは負けてるんじゃないか」とおっしゃってましたが、実際どうなんですか？
そこなんですよ。八ヶ岳と那須白河は、ほぼ同じ時期にオープンしています。
八ヶ岳は2024年8月30日、那須白河は2024年12月25日にオープンしています。
那須白河はオープン直後にサウナが故障して少し休んでいたんですが、それでもこの3カ月のデータで見ると、八ヶ岳が58泊、那須白河がなんと59泊です。
なんと、那須白河のほうが稼働しているんです。
そうなんですね！売上はどうですか？
八ヶ岳が262万円、那須白河が226万円です。ADR（平均客単価）は、八ヶ岳が4万5,200円に対して那須白河は3万8,320円なので約7,000円ほどの差があります。
八ヶ岳は早い段階で人気が出ていたので、単価をじりじり上げている状態ですね。
なるほど。那須白河も予約が埋まってきたら、単価を上げていく余地があるということですね。
そうです。すでに予約がずっと埋まっている状態なので、タイミングを見て単価を上げることも検討しています。
それでも稼働が落ちないというのがすごいですね。
はい。現状、トップは八ヶ岳です。
続いて那須白河と大室山がほぼ同水準で225万円前後です。
奥湯河原は190万円とやや弱めですが、これはガラスのひび割れによる一時停止があったためです。
それがなければ、他と同等かやや上回っていたはずです。
8月は予約“ほぼ満室”！テレビ効果と夏休み需要が追い風に
8月はどうですか？那須高原も本格的に動き出しますよね？
そうですね。すでに8月の予約状況もほぼ見えています。というより、もう全部埋まっています（笑）。
全部ですか？
はい。例えば長瀞ですが、予約ページを見ると、8月はまったく空きがありません。9月もわずか8日だけしか空きがないです。
八ヶ岳も8月は2日しか空いていなくて、9月も7日ほどしか空いていません。
那須白河も8月は1日だけしか空きがありません。
奥湯河原も同じく2日のみです。
すべての拠点が損益分岐点を大幅に超えている状況です。
すごい……。
実質利回りで言えば、ランニングコストなども計算する必要はありますが、このペースなら実質利回り10％超えも見えてきます。
そんなにですか！
はい。ちなみに那須高原だけはまだ若干空きがあります。8月に5日ほど空いているので、遅めの夏休みを取りたい方にはおすすめですね。
良いですね。8月の売上見込みはどのくらいですか？
おそらく7月の倍近くになります。5月と6月がそれぞれ300万円前後、7月で1.5倍の420万円でした。8月はさらにその2倍、800万円前後を見込んでいます。
すごいペースですね。
はい。お盆期間で単価が上がることもあり、全体のADRも1.2倍ほど上がります。特にトップは長瀞ですね。7月は65万円だったのが、8月は250万円まで伸びています。
4倍！すごいですね。やはりテレビの効果も大きいんでしょうか？
それもありますね。7月5日に「めざましどようび」で取り上げていただいたのが大きかったです。
その時点ですでにオーナー様の予約が多かったんですが、放送後に一般予約が一気に増えました。
9月以降も好調維持へ、年間売上1,500万円超の拠点も視野
9月もすでに動いているんですよね？
はい。現時点で長瀞は150万円ほどの予約が入っています。
4カ月で累計500万円なので、年間で1,500万円もしかすると2,000万円に届く拠点も出てくると思います。
すごい勢いですね。
那須高原も長瀞も、宿泊可能人数が多いので単価も高く設定できます。8月のADRは長瀞が12万円、那須高原が13万円になりそうです。
1泊12万円……。すごいですね。
そうなんです。実は長瀞はオーナー物件としては売れ残っていた時期もあったんですが、今や完全に人気拠点です。
本当に順調の一言ですね。
はい。9月も100万円を超える拠点が4つは出てくるでしょう。お盆需要の反動もなく、この勢いのまま年末まで行けると思います。
素晴らしいです。キャンセルはどうですか？
この時期はキャンセルポリシーが少し厳しめなので、キャンセル率は低めです。
もしキャンセルが出ても、キャンセル料をいただいたうえで次の予約がすぐ埋まるので、実はそれもプラスに働きます。
もちろん、本当は体験してもらいたいのでキャンセルは少ない方がいいですけどね。
確かに。
ということで、私が担当している「COCO VILLA」は全体的に非常に順調です。
僕が担当している「COCO VILLAサウナ」はどうなのか、また別の回で話しましょう。
そうですね。きっと次回も好調報告になると思います。
本日もありがとうございました。
