一瞬で36億円集めたCOZUCHIの「代々木公園事業用地ファンド」とは
最近、不動産系クラウドファンディングで30億円近く集まったって話を聞いたんですよ。5月5日に「COZUCHI（こづち）」という不動産クラファンのサービスがあって、そこの「代々木公園事業用地ファンド」というものが36億円を集めまして。
36億?!
そうなんです。それが、たった3時間ちょっとで完売したっていうニュースが出ていました。
3時間で36億って…すごいなあ。
これを仮に3000人で割ると、1人あたり100万円ちょっとになるんですけど、もちろん1万円から投資できるクラファンなんですよ。
ただ、実際には「1万円だけ投資しました」という人はほとんどいないと思います。
ある程度まとまった金額で参加してる人が多いわけですね。
はい。実際には500万円とか、まとまった金額を投資している人が多くて、それを3000人分集めたという形です。こういった小口投資の商品、最近かなり増えてるんですよ。
「貸付型クラファン」と「不動産型クラファン」の違い
クラファンって言っても、種類あるじゃないですか？
そうですね。クラウドファンディングにもいくつか種類があって、「貸付型クラファン」と「不動産型クラファン」に大きく分かれます。
これはもう法律上の話なんですけど、貸付型っていうのは金融二種免許が必要で、不動産型は国土交通省の所管、つまり不特法（不動産特定共同事業法）という別の法律で運用されているんです。
なるほど。
一般の方からすると、どちらも「小口で投資できるもの」っていうふうに見えてしまうんですが、法的な仕組みはまったく異なります。そして、私はこの「不動産型クラファン」の方が安心安全だと思っているんですよ。
それはなぜですか？
過去に、貸付型クラファンで何十億円も集めた会社が、経営不振でルール違反をして倒産してしまったという事件がありました。
はい、ありましたね。
でも、不動産型クラファンの場合は「実物の不動産」に裏付けがあるんです。なので、万が一運営会社に何かあっても、投資家の持っている権利が守られる形になる。
だから「実体がない」とか「お金がどこかに消えた」みたいなことは起きにくいんです。
じゃあ、リスクは少し下がるということなんですね。
「不動産型クラファン」を見極めるには土地の価値の算定ができるかどうかが大切！
今回の代々木公園の案件も、開発プロジェクトとしては非常に面白いです。
代々木公園が何か新しくなるんですか？
場所としては代々木八幡駅から徒歩1分ぐらい、山手通り沿いの好立地です。500坪のまとまった土地で、今は病院とマンションが建っています。
この土地を一括で買い上げて、マンション住民には立ち退いてもらい、土地を整備して、新築マンション用地としてディベロッパーに転売するというビジネスモデルです。
なるほど、いわゆる「地上げ」ってやつですね。
そうですね。ただ、病院の方はすでに決議が取れてるみたいなんですが、マンションの方は住人がたくさんいるので、4/5以上の賛成が必要なんです。
つまり100人いたら80人の賛成が必要ってことですね。
そうです。これが今回のクラファンにおける一番のリスク要因なんですね。立ち退き交渉がスムーズにいくかどうかが鍵になります。
でも、それでも投資した人がたくさんいるということは、見通しに期待しているわけですね。
はい。そしてもう一つ、投資家にとって気になるのが「利回り」ですよね。
この案件の想定利回りは年10％です。つまり、100万円投資したら1年後に110万円になって返ってくる、という想定です。もちろん確定ではなく、あくまで「想定利回り」ですよ。
貸付型クラファンとは違って、あくまで「事業に乗る」という形ですもんね。
そうなんです。貸付型クラファンは「お金を貸して、利息つけて返してもらう」っていう構図ですが、不動産型クラファンは「プロジェクトに出資して、その成果によって分配を受ける」という形です。
そのため、場合によっては売却益が大きくなって、もっと利回りが上がる可能性もある一方で、想定よりも下回るリスクも当然あります。
リスクを見極めるには、どういう点を見ればいいんですか？
やはり、その不動産の事業が本当にうまくいくのかどうかっていうところを、事業者の視点でちゃんと見ないと、ちょっと怖いですよね。で、私の見解なんですけども──
今回のプロジェクトで言うと、対象の土地には病院と区分マンションが建ってるんですよ。そして、病院の敷地部分については、すでに事業者が保有してるんですね。つまり、先に取得しておいて、あとからファンドで資金を集めているっていう、いわゆるファイナンスのような形です。
なるほど。じゃあ、マンションの立ち退きがうまくいかなくても、病院の土地だけでなんとかなる？
そうです。最悪、マンション側の立ち退きがうまく進まなかったとしても、病院部分の建物を解体して、土地として売却する。
これで、今回集めた資金＋利回り10％を返せるか？というところを見れば、投資する人にとってもリスクの輪郭が見えてくるはずです。
病院部分だけでも回収可能っていう見立てなんですね。
そうですね。病院の敷地はおよそ300数十坪ありまして、周辺の地価を計算すれば、4〜5億円ぐらいは十分回収できるという見通しです。だから私は、この案件に関しては、実はリスクがそんなに高くないのではと思っているんです。
つまり、マンション部分の交渉が仮にうまくいかなくても、トントンぐらいにはなる可能性があると。
おっしゃるとおりです。不動産型クラファンの場合、「土地や建物にどれだけの担保評価があるか」を見れば、実はリスクが限定的なケースも多いんですよ。
逆に言えば、たとえば「沖縄のリゾート地に投資します。これから開発されて地価が上がります」というような案件の場合、今はまだリゾートになっていないので、地価が読みづらいわけです。だから、どれぐらいの価値が実際にあるのかをちゃんと算定できるような人が投資するべきなんです。
社長的には、今回の案件は「堅い」って判断なんですね。
そうですね。おそらくこれはいけるんじゃないか、という印象があります。ちなみに、私は今回の3000名の中には入っていませんけど（笑）。
あ、投資はされてないんですね（笑）。
ただ、投資におけるリスクの一つとして「事業者が倒産する」というケースがあるじゃないですか。でも不動産型クラファンの場合、財産分別管理がされていますので、万が一事業者が倒産しても、投資家から集めた資金が守られるようになってるんですね。
なるほど、それは安心感ありますね。
なので、「どんな事業者がこのプロジェクトをやるのか」や、「クラウドファンディングのプラットフォーム運営会社はどこなのか」っていう点は調べたほうがいいですね。
今回でいえば「COZUCHI（こづち）」という運営会社についても確認した方がよいかと。
でも、いざというときには物件が残るわけですね。
はい。不動産型の場合は「何も残らない」っていうことが少ないので、あとは「どんな事業をやっていくのか」をちゃんと目利きして、「これはいけそうだな」と判断した上で投資するのが良いと思います。
そのCOZUCHIって会社は、他にもいろんな不動産開発案件を扱ってるんですか？
はい、今回の36億円の案件はちょっと大きめだったんですけど、それ以外にももっと小規模な案件をいろいろと募集しています。
こちらに公式サイトを貼っておくので、気になった方はチェックしてみるのも良いかもしれませんね。不動産型クラファンのレビューとして、情報収集してみるのもアリだと思います。
▶ COZUCHI（コズチ）のWebサイトを見る
この資産形成ブログでは「投資を始めてみたいけど何から始めていいかわからない」という方や、「始めてみたけど、信頼できるアドバイザーがいなくて不安だ」という方に向けて、正しいお金の考え方や価値観をお届けしています。
お悩み相談も受け付けておりますので、ぜひメッセージいただければと思います！
