繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済（くりあげへんさい）とは、住宅ローンの残高の全額もしくは一部を前倒しで返済する方法のことです。
支払ったお金はすべて元金（借入金）の返済に充てれらるため、支払う予定だった利息部分がなくなり、総返済額を減らす効果が期待できます。

なお一部繰り上げ返済には、以下の2種類があります。
それぞれの繰り上げ返済の特徴についてみていきましょう。

（1）期間短縮型

期間短縮型は、繰り上げ後の毎月の返済額は変えずに残りの返済期間を短くする方法です。
返済期間が短くなるため、繰り上げ返済する金額が同じであれば、利息の軽減効果は「返済額軽減型」よりも高いです。
毎月の返済金額は変わらないのですぐに効果を実感しづらい特徴がありますが、定年までに住宅ローンを完済したい人や、毎月の返済に余裕がある人などに向いています。

（2）返済額軽減型

返済額軽減型は、繰り上げ後の返済期間は変えずに毎月の返済額を少なくする方法です。
月々の返済額を少なくすることにより、繰り上げ返済の効果をすぐに実感しやすいので、家計にゆとりを出したい人に向いています。
繰り上げ返済した分だけ元金が減るのは期間短縮型と同じですが、返済期間は変わらないため、利息の軽減効果は「期間短縮型」よりも低くなります。

住宅ローン繰り上げ返済を行う2つのメリット

（1）利息が軽減できる

繰り上げ返済をする最大のメリットは、なんといっても利息を軽減できることでしょう。

たとえば借入金額3,000万円・借入期間35年・固定金利1.5%の住宅ローンを、借入から5年後に300万円を繰り上げ返済した場合、以下のようなシミュレーションとなります。

このように繰り上げ返済をすることで、利息を大幅に削減することが可能です。
繰り上げ返済は早めに行うほど利息をカットできるので、返済負担の軽減効果も高くなります。

（2）ライフプランに合わせて資金計画を調整できる

繰り上げ返済によって予定よりも早く住宅ローンを完済したり、月々の返済額を減らすことで、ご自身のライフプランに合わせた資金計画が可能となります。
毎月の住宅ローン返済に充てていた金額を自身の老後資金の準備に回す、あるいは月々の支払い額を減らして生活にゆとりを持たせるなど、さまざまな選択肢を取ることが可能です。
ご自身の年齢や子供の成長、家族の形に合わせて、ライフプランに沿った資金計画が立てられるようになります。

住宅ローン繰り上げ返済を行う2つのデメリット

住宅ローン繰り上げ返済のデメリットについてみていきましょう。

（1）資金不足のリスク

繰り上げ返済のデメリットとして、資金不足に陥るリスクが挙げられます。
支払い利息を軽減できる繰り上げ返済ですが、手元の資金が減ってしまうことも事実です。
繰り上げ返済後に急な出費が必要となった場合であっても、一度返済に使用した資金は取り戻すことができません。
資金不足に陥らないためにも、ある程度の余剰資金は常に手元に残しておくようにしたいものです。

（2）住宅ローン控除の適用が受けられなくなる場合がある

繰り上げ返済をすると、住宅ローン控除が受けられなくなる可能性があります。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合に、一定の条件を満たすと年末の住宅ローンの残高に応じて所得税が減税される制度です。
そのため無計画に繰り上げ返済をしすぎると住宅ローン残高が減るため、控除額が減ってしまう可能性があるのです。

また「期間短縮型」で繰り上げ返済を行なった結果、ローンの返済期間が10年未満になると控除の適用を受けることができません。
住宅ローン控除を優先させるか、繰り上げ返済をして利息の軽減負担を優先させるかは、ローン残高や返済期間などの状況によって変わりますので、事前にシミュレーションを行う必要があります。

繰り上げ返済は手数料がかかる？

住宅ローンの繰り上げ返済手数料には「一部繰り上げ返済手数料」と「全額繰り上げ返済手数料」の2種類があります。

一部繰り上げ返済手数料は、インターネットで手続きをする場合、ほとんどの金融機関で無料です。
一方で全額繰り上げ返済手数料の場合は、完済すると住宅ローン契約そのものを解消しなければならないため、手数料（数千円〜数万円ほど）がかかるのが一般的です。

また金融機関によっては、繰り上げ返済金額に最低限度額（10万円以上など）を設けている場合があり、余裕資金をそのまま繰り上げ返済に充てることができないケースもあります。
住宅ローンを借りる際には「手軽に繰り上げ返済が行えるかどうか」という点もあわせて検討するとよいでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済を行う際の注意点

繰り上げ返済をする際の注意点は、以下の通りです。

それぞれの注意点についてみていきましょう。

（1）家計を切り詰めてまで繰り上げ返済をしない

繰り上げ返済において最も気をつけなければならない点は、繰り上げ返済をしたせいで手元のキャッシュが減ってしまい、いざというときの備えがなくなることです。
「少しでも早く住宅ローンを完済したい」「毎月のローン返済額を軽くしたい」といった気持ちもあるでしょうが、その後の家計が苦しくなってしまっては本末転倒です。
急な出費が発生することなどを考慮して、十分な手元資金を残したうえで、余剰金で繰り上げ返済を行いましょう。

（2）事前に明確なシミュレーションを行う

繰り上げ返済をしたほうがよいのか、しないほうがよいのか、というのは一概に判断できるものではありません。
なぜかというと契約している住宅ローンの内容や個々の状況によって、削減できる利息の幅や住宅ローンの控除額などの条件に違いが出るからです。
ご自身にとってメリットのある選択肢を選ぶためにも、繰り上げ返済をした場合としない場合のシミュレーションを事前にしっかりと行い、明確な数字を出したうえで比較・検討しましょう。

（3）不明な点があれば窓口や専門家に相談する

自分だけでは状況を把握できない場合は、住宅ローンを借り入れた金融機関の相談窓口に頼りましょう。
個人の住宅ローンの事情に合わせた最適な解決方法を提案してくれるはずです。
またはお金のプロであるFP（ファイナンシャルプランナー）などに相談するのも選択肢のひとつでしょう。

まとめ

この記事では、住宅ローンの繰り上げ返済におけるメリットや手数料などを解説しました。
本記事の結論をまとめると以下の通りです。

住宅ローンの負担を軽減するためには、繰り上げ返済のほかに「借り換え」も選択肢に入れるとよいでしょう。

新たな金融機関で住宅ローンを組み直すことで、毎月の返済額を軽減できる可能性があります。
繰り上げ返済や借り換えローンの利用、ライフプランの見直しを検討されている場合は、ぜひココザスにご相談ください。
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