フラット35とは

フラット35（ふらっとさんじゅうご）は、返済期間中は金利が変わらない「全期間固定金利型」ローンの一種です。
住宅ローンで制限がかけられがちな、職種・勤続年数などに左右されず、多くの方が利用可能なローンといえるでしょう。
また、独立行政法人機関である、住宅金融支援機構が提携している民間の金融機関でも取り扱われています。
ここではフラット35の特徴のみならず、メリット・デメリットに関しても紹介していきます。

フラット35の特徴

フラット35の一番の特徴は、固定金利型を採用しているため、返済期間中の金利が変化しない点です。
住宅ローンは市場の変動や政策、日本の経済状況によって金利の変動がありますが、フラット35にはそれがありません。
これには理由があり、住宅金融支援機構と呼ばれる独立行政法人機関が、多くの方に住宅を持ってもらうようにするため、バックアップをしているためです。
このことから、住宅ローンと比較した際、金利変動を考慮しない具体的な返済計画が立てやすい点も特徴として挙げられます。
また、最低融資額と限度額が定められている点も特徴で、最低融資額は100万円、限度額は8,000万円までとなっています。
融資を受ける際、返済負担率（へんさいふたんりつ）と呼ばれる1年間で返済しないといけない割合があります。
返済負担率は年収400万円をボーダーラインとしているため、借り入れの際には注意が必要です。
そのため、借り入れの際は融資額と返済可能額を念頭に置いて、無理のない返済プランを立てる必要があるでしょう。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリット

金利タイプが、全期間固定金利を採用しているため、金利上昇のリスクがないことがメリットとして挙げられるでしょう。
例えば日本経済の悪化や、経済政策の変更などによって、市場金利に変化があったとします。
この際、住宅ローンは金利の変動により、支払わなければならないローン総額が増えるリスクがあります。
しかし、金利上昇のリスクがないフラット35は、返済額が増えることがなく安定した返済プランの運用が可能なのです。

次に挙げられる大きなメリットとしては、加入のしやすさです。
フラット35は、保証会社との契約を結ぶ必要がありませんし、保証人を立てる必要もありません。
さらには、雇用形態・年収・勤続年数に至るまで、住宅ローンでは制限にかけられる割合が高い項目も、重要視されない傾向にあります。
生命保険の加入をしなくても良い点もメリットの1つです。
フラット35では、団体信用生命保険の加入を義務化していないため、利用者の持病やケガの状態に左右されることなく加入できます。

フラット35の3つのデメリット

デメリットとしては、以下の3点が挙げられます。
それぞれ紹介していきます。

1：変動タイプの住宅ローンと比較すると金利が高い

フラット35は、全期間固定金利を採用している分、金利が大幅に下落した際の保険として、変動タイプの住宅ローンよりも、金利が高く設定されています。
そのため、金利が大幅に上昇した有事の際は得をすることになるのですが、金利が下落した際の金利引き下げ等の恩恵は受けられません。
金利状況によっては、住宅ローンに加入していた方が得をしていた、ということも起こり得るでしょう。

2：住宅金融支援機構が定めている技術基準を満たす必要がある

住宅金融支援機構が定めている技術基準を購入予定の住宅が満たしていないと、フラット35は利用できません。
事前に、購入予定物件を担当している不動産会社に確認を取っておくとよいでしょう。

3：融資率と金利が比例関係にある

購入予定住宅の価格に対する借入額の割合を融資率と呼びますが、フラット35はその融資率と金利が比例関係にあります。
つまり、融資率が高くなると金利も高くなるということです。
フラット35における借入額に対する金利は、融資率90%超と90%以下でボーダーラインを引いていますので、利用する際は注意が必要です。
最新の金利はフラット35のウェブサイトにてご確認ください。

参考｜フラット35「最新の金利情報」

フラット35と住宅ローンを比較した時の金利や審査の違い

これまで紹介してきたフラット35の特徴やメリット・デメリットを踏まえて、フラット35の本格的な導入を考えている方もいるかもしれません。
そのような方が知っておくと便利なのが、次に紹介する金利や審査基準です。
ここでは、フラット35と住宅ローンを比較した時の金利や、審査の違いについて紹介していきます。
フラット35を選択する際のポイントも併せて紹介しているので、違いやポイントについて把握し、自身に合った選択をしましょう。

金利や保証料の違いを紹介

民間銀行が融資する住宅ローンは、固定金利期間選択タイプや変動タイプがあります。
対して、良くも悪くもフラット35の金利タイプは、全期間固定金利を採用しています。
上述の通り住宅ローンの変動タイプと比較した時の金利は高めに設定されているので、選択の際には注意しましょう。

次に保証料について紹介します。
保険会社と保証契約を結ぶ際、保険会社に支払う費用を保証料と呼びますが、フラット35の借り入れの際には、保証料の支払いは行われません。
ローンの返済が滞ってしまった場合は、その債権が保証会社に移るため、保証会社が連帯保証人の役割を担う形になります。
民間銀行の借り入れ時の保証料はどうでしょうか。
銀行によってはフラット35と同じく、保証料がかからない銀行も存在しますが、借入額の2%を支払う必要がある銀行も存在します。
よって事前の確認が必要ですし、保証料ではなく手数料として支払う銀行もありますので、下調べは入念に行いましょう。

審査の違いや審査中にやるべきことを紹介

フラット35の審査基準は、民間銀行の住宅ローンと比較すると、加入しやすい設計となっています。
これには、金融支援機構が間に入っていて、多くの方に住宅を持ってほしいとの国の意向もあるためです。
また、年収に関しても返済負担率の基準は設けられているものの、400万円という日本人の平均年収以下で設定されているところも魅力の一つです。

その一方で、民間銀行の住宅ローンの審査基準は、フラット35の基準と比較すると、厳しめに設定されていることが多いです。
独立行政法人機関など、公的ローンに携わる団体が連携していないのも理由の一つとして挙げられるでしょう。
勤続年数の制限や、安定的な収入が見込めるかなどという点も審査項目に入るので注意しましょう。
また、利用者の前年度年収によっても借入額の幅が制限されるなど、フラット35と比較すると、厳しいと判断できます。

次にフラット35において、審査中にやるべきことを紹介します。
フラット35の審査期間は1週間から2週間で、土地購入から新築を建てる場合・モデルハウスなどの新築住宅を購入する場合・中古物件を購入する場合とで期間が変化するのが特徴です。
フラット35の借り入れを申し込むまでには、必要書類の取得を済ませ、物件の契約や着工に支障をきたさないようにする必要があります。
また、マンション購入の場合は、竣工後でも現時点からさかのぼって、中間現場検査や設計検査の申請が可能です。

まとめ

この記事では、フラット35と民間住宅ローンの比較を紹介しました。
フラット35は全期間固定金利を採用していて、雇用形態や勤続年数に捉われない点が特徴です。
民間住宅ローンは、金利の下げ幅次第では、得をする可能性があることも分かりました。
金利や審査基準の違いなど、自身のローン選択の際に役立つ情報もみられたかと思います。

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