“ワンルームを売ってみる”企画：資料のどこに落とし穴があるかを見抜く回
今日は悪徳不動産屋になりきって、ワンルームマンションを細川さんに売ってみようという企画です。
はい。
良い物件を持ってきました。
一般的に世の中で出回っているような物件というか、かなりリアリティのある物件だと思いますので、資料を見ていただければと思うんですけど。
読者の皆さんも、このマイソクの何が正しくて何が嘘なのか見分けられるようになっていただきたいと思います。
ちょっと待ってください。こういう資料って正しくないことがあるんですか？
もちろんあります。どこに落とし穴があるのか、これを見抜きながら話を聞いていただければと思います。
僕が実験台ということですか。
Youtubeのコメント欄でも、「一般投資家代表の細川さんが安藤にあぁだこうだ言われるチャンネル」というふうに認知されていますので、どんな判断をされるのか、すごく楽しみだなと思っています。
分かりました。
▼動画で確認したい方はこちら
提示資料の基本構造：マイソク（概要）＋収支シミュレーションで判断させにくる
はい。こういう物件なんですけど、これはよく言われる「マイソク」ってやつですね。
物件の概要が書かれてあります。
価格や利回りを見ますよね。
ほかにも住所であったり、もろもろ書かれています。
ここまでは普通のマイソクに見えますが…
2枚目が収支のシミュレーションです。
あ、細かい数字の部分ですね。
そうです。会社によっては、節税のシミュレーションなんていうのも作っていたりしますね。
ああ。
不動産所得になりますので、これを確約するわけではありませんよと。
ただし、一般的な減価償却の考え方でいくと、こうなりますよと。
これを書いているのが一般的かなと思います。
はい。
最終的に、1か月で1万5,581円キャッシュフローが残る、というのが今日の私の提案です。
これは私が自信を持って細川様にお持ちした物件なんですけれども、こちらなんと物件価格が2,000万円を切っています。
最近、実物資産、特に東京都内の不動産はものすごく値段が上がってきていますので。
そうですよね。まだ1億超えていますよね。
実需物件なんていうのは、本当にびっくりするぐらいの金額になってきています。
そんな中、家賃もどんどん上がってきています。
この20年前の物件にしてはですね、利回りは6%程度取れます。
綺麗な物件ですね。
はい。非常に綺麗で、女性に人気の1Kですね。廊下にキッチンがあって、全部お部屋がくっついています、みたいなタイプではないです。
はい。キッチンが扉で仕切られているのですね。
そうです。しっかりとした独立した個室がありますよ。25平米ございますし。
一見魅力的な提案：月1万円超のCF＋節税メリットで「得」に見せる
節税も得られますということですね。
そうですね。投資の観点で言ったら節税も取れますので、節税額として毎年30万円ぐらいですかね。
細川様のご年収ですとこれぐらい書いてきますので、そういう部分も含めて考えると、月15,000円ですから。
これ、最終的な収支ですからね。
ここに×12カ月をしていただくと、年間18万円ぐらいですね。
大きいですね。
良いじゃないですか。
18万円プラス、節税分が毎年50万円ぐらいです。
今の生活よりも毎月4万円自由に使えるお金があったら、細川様だったらどんなことをしたいと思いますか？
やっぱり美味しいものを食べたいですね。
良いですね。お食事とか好きそうですね。
いや、どこを見てそう言っていただいたのか分かりませんが。（笑）夢が広がりますね。
Webからの問い合わせがすごく多くて、今日の午後、私がお会いするお客様で「申し込みをしたい」とおっしゃっている方もいます。
よかったら、申し込みを入れていただきたいなと思っていまして、こちらにサインをお願いいたします。
早いですね。
はい。押さえますので、「契約します」ということで、今書いていただいたら、午後の商談を流します。
本当ですか？
はい。今ここで決めていただければ。
安藤さんの心の声が聞こえたんですよね。「落とし穴がある」みたいな。
それは空耳でございます。
本当ですか。
細川様のその姿勢は非常に正しいと思いますね。
これ、金利1.79%ってありますけど、これは普通なんですか。
はい。金利は細川様の属性の方ですと、一般的には2.2%ぐらいとなっております。
じゃあ、良い方ってことですか。
これ、弊社の定型ローンの特別金利というのを、細川様のためにご用意しました。
ローン年数は30年ですけど、これは大丈夫ですか。
そうですね。 ワンルームマンション投資ですと、一般的に35年組めるケースもございます。
ただ、それは築年数、建築年月日というのがここに書かれておりまして、2005年ということで、20年ぐらい経っているんですね。
この○○銀行さんに関しては、完済時で築50年というところから逆算してローン年数が決まるということになりますので。
50年マイナス20年経ってしまっている、というところで30年になります。
組める中で言うと最長にしているので、ローン返済額は下がっています。
細川様にとって、一番キャッシュフローが出るような設計でお持ちいたしました。
ありがとうございます。
ほかに気になる点はございますか。
そうですね。うん。
特にないようでしたら、このまま進めさせていただこうかなと思います。
ちょっと、1日ぐらい考えたいですけどね。
不動産購入時の落とし穴①：家賃が適正価格でない
今、ワンルームマンションですと、この6.46%、この利回りはもうありえないことなんですよ。
おお。高いってことですか。
非常に高いです。
皆様、やはり利回りで物件を探されてますので、Webに今朝アップしてわずか時間で問い合わせが何件も来ております。
「今日話を聞かせてください」とか、「印鑑を持っていけば良いですね」という確認をされた方が、今日の午後、私のお客様でいらっしゃいますので。
じゃあ、もう売れちゃう可能性が高いと。
そうなんですよね。もう二度と出てこない利回りかなと思いますので。
これは分かりました、安藤さん。利回りが高いっておっしゃいましたね。
はい。
これ、家賃10万円っていうのは、相場なんですか。
そうですね。このマンションは非常に人気ですので、昨今の家賃も上昇しておりますし、皆さんこれぐらいはお支払いされます。
大体ここにお住まいの方って、平均年収としては年収500万円〜600万円ほどの方がここにお住まいになるんですね。
その方々の月々の手取り収入で言うと、30万円ぐらいは使えます。
となると家賃はその3分の1ですから、手取りの3分の1っていうのは、実に適正な設定だと私は考えております。
住まわれる方の3分の1が正しい家賃、ということを覚えておいてください。
そういうことですね。
はい。
じゃあ、ちょっと調べても良いですか。
この近くのデータ、私が出しますよ。データはお持ちしておりますので。
なんか、すごい気が利くのか、どうなのか。
はい。細川様に最適なプランを持ってきていますので。
このマンションですね。
このように、家賃105,000円ということで、この物件ですね、ほら、同じ外観ですね。
こちらの資料を見ていただけると。
はい。これ、ほぼ一緒ですね。
はい。なので大丈夫です。
ああ。ちょっと、落とし穴はないのかな。
細川様の考え方、私は素晴らしいと思います。
常に何かに投資しようと思う時に、「どこかおかしな点があるんじゃないのかな」と思う考え方は大切です。
ただ、やっぱり投資ですから。
チャンスを掴む――全員が全員、チャンスが訪れるわけじゃないんですよね。
この物件、誰でも見られるわけじゃないです。
だって今日、2人目のお客様で決まっちゃうわけですから。
そう言われると欲しくなってきますね。
細川様と、その方しか見られない条件なわけじゃないですか。
そういうチャンスが目の前にある時に、ガッと掴む。
この考え方って大事なんですよね。
行動できるか、ってことですか。
はい。実際、これ流れたら午後の方が決まりますから。なので私はどちらでも良いんですよ。
細川様にお持ちいただきたいなとは思っていますけど、午後お会いする方に私はこの物件をご紹介するだけの話ですから。
私としては、別にどちらでも大丈夫です。
はい。ただ、ちょっと印鑑を持ってないんですけど…
では、サインをこちらに。こちらに「買います」というふうにご記入いただければ大丈夫ですので。
はい。記入しました。
よし！（サインしたから）これで私の今月のお給料にインセンティブが加算されることになります。
（1）家賃が相場より約20％高いケース
社長、ちょっとサインしてしまいましたけど、落とし穴はどこだったんですか？
落とし穴はですね、細川さんが気づいてはいたんですけど、家賃です。
やっぱり高いってことですね。利回りが高い。
はい。さすが資産形成チャンネルの細川さんという感じで、家賃高すぎますね。相場に比べて20%ぐらい高いかな。
ということは、普通は8万円くらいとか。
浮間舟渡駅から徒歩15分は高すぎますね。
家賃が高すぎる、っていうところに多分気づいたと思うんですよね。
触れなかったけど、「空室中」というところは見てほしかったかな。
満室利回りで、ちゃんと空室って書いているんだけどね。
投資家サイドとしては、見ておかないといけないと思います。
これ、所有していても家賃が入らないってことですか。
所有していても家賃は入りませんよ。
でも、営業マンは「すぐ入ります」って言うじゃないですか。
ここは要注意ですね。
（2）家賃相場・入居根拠は必ず自分で調べる
こういう出された資料とか、やっぱり自分で調べるべきですか。家賃の部分とかも含めて。
うん。出した資料は全部こっちで捏造しているので。
それは大丈夫なのですか。でも、そういうのが結構行われているということですよね。
まあ、行われていますよね。同じような資料を見せられているだけなので、やっぱり自分で調べるべきです。
あとは、ふざけている訳じゃないんだけども、やっぱり高圧的な態度で来ます。
ああ、まあ、そうですね。なんか、こう、乗せ上手というか。
だって断るつもりだったでしょ。
はい。なんか怪しい人だなと思ったんです。
怪しいから断りたかったでしょ。
断りたかったです。
でも、なんか「買います」って言わない限り、なんか言ってきそうな雰囲気ですよね。
そうですね。よくあるのが、「次の人が買っちゃいますよ」とか、「もうなくなっちゃいますよ」とか言ってきますよね。
そう。午後の商談で「買われちゃいます」って、「約束してくれたら残しますよ」「二度と出会えませんよ」と急かしてきます。
最後はちょっとキレ気味に、「チャンス掴めないとどうしようもねえぞ」って言ってくるわけですよ。
そういう手法もあるんですね。
ありますね。お尻を叩くじゃないですけど、「今、決断しましょう」って言って決めさせる、こういう営業が多いんで。
冷静に、家賃の高さに気づくべきだった。
あとは、金利が云々かんぬんで、「あなたのための特別に」とか言ってますけど、そんなのも分からないから。
これはもう、銀行に相談した上で出てきます。
ほかにも他社回ったら、もっと良いローンがあったりもする。
何も鵜呑みにしちゃいけない。
それぐらいに捉えていただきたいですね。
そうですね
（3）節税効果に注目
これ、正しい家賃で、85,000円だとしましょうか。
差額が2万円だと、月々5,000円のマイナスで年間6万円のキャッシュフローの赤字です。
会計上の赤字もバッと出せるので、節税効果の部分で考えると、ちょいプラスがある。
これはただのサンプルだけど、こんな感じで運用できると思います。
年収が500万円～600万円だったら、っていうことですかね。
うん。そうですね。こんな感じでいけるんじゃないかな。
でもこれは、一般的に高いってわけではないですよね。
うん。この辺は全然普通だと思います。
初年度は、建物の減価償却は全然取れない。
2年目以降にかなり取れるようになる、っていう話ですね。
設備の償却が切れてる物件だから、節税効果が非常に良い。
だから悪い物件とかではなくて、「こういうところが着眼点だよ」というふうに捉えていただければと思います。
分かりました。
でも「買います」って書いていただいたんで、あとでローン用紙送るんで。
実際にあるんですか。
お買い上げ、ありがとうございます。
怖い。
いや、実際ありますよ。
不動産購入時の落とし穴②：サブリース物件に注意
じゃあ、ちょっと次の物件をご紹介しようと思います。では、2つ目の物件です。
はい。お、ちょっと金額が高いですよ、これ。
なんと、池袋駅徒歩1分。
あ、もう場所が違うんですね。
圧倒的に良い場所でございます。広さもワンルーム、1Kですけども、30平米ということで。
でも、今これぐらいするんですか。価格としては。
もちろんもちろん、これぐらいしちゃいますね。
収支が若干のマイナスにはなりますけども、これは初期費用も含めたフルローンでのマイナスキャッシュフローが出るから、悪いって話では全くなくて。
10年ぐらい保有していただくと、物件価格が変わらなかったとしても、残債が減っていきますから。
池袋駅から徒歩1分ですもんね。これは良いですね。
失礼しました。
見に行っていただくこともできますので。
この物件を「買いましょう」と言われたら、どこで細川さんは怪しさが気になりますか。
これは分かります。サブリースですね。
やっぱりワンルームは、サブリースはあんまり良くないっていうのがあるので、社長が「そんなに場所が良い」って言うのであれば、サブリースじゃなくてもと思います。
ああ、なるほどね。この物件に関しては、悪いというよりは、機会損失をしちゃいますよっていう注意喚起です。
はい。
（1）表示家賃と実際入金が別で利回りが落ちる
この物件は、徒歩1分というところもありますし、ビッグターミナルで、非常に良いと思います。
収支としても、マイナス7,000円ぐらい出るっていうのは、それ自体が何かおかしな話かと言うと、全然そんなことはないと思います。
節税効果も、まあ、相応かなとは思うんですよ。
ただ、これ、どこを見るかというと、家賃が165,000円って書かれていますね。
年間で198万円で計算した時の、物件価格と家賃ですね。
その時の利回りが5.21%になってるんだけど、よく見ると「サブリース」って書かれていて賃料が違います。
家賃が13万2,000円しか入らない。
サブリースも手数料が引かれて、サブリース手数料5%で、そうですね、132,000円なんですよ。
だから、×12カ月にすると、年間で1584,000円入りますよ、っていう物件なんですね。
なので、約4.17%です。
正直、最近の実例にしては全然低くないですよ。
なんだけど、4.17%っていうふうになってるので。
細川さんが言うように、ここまで駅前で良い物件なのであれば、サブリースの物件ではなく、集金代行とか、集金業務だけを委託している。
こういうやり方にして、実質賃料、つまり165,000円の3％〜4%だけを手数料として払って、残り全部が入ってくる。
っていうふうになると、16万円近く入ってくるから、25,000円ぐらい収支がプラスになるので、結構良いですね。
17,000円ぐらいキャッシュがプラスになるっていう、その瞬間かなり良い物件に変わると思います。
（2）本当に怖いのは“解除できないサブリース”
サブリースで注意しなければいけないことっていうのは、このサブリース契約の中身、契約書を見ていただきたくて。
さっき言った、サブリースから集金代行に切り替えるタイミングっていうのが選べないような会社もあるのね。
はい。
一回サブリースになると、もう一生サブリースをやめられない。違約金を払わないとやめられない。
その違約金は、どれぐらいかかるんですか。
家賃の12カ月分とかなので、やめられないですよ。
もったいないですね。
で、サブリースが外せない物件って、中古市場で物件売買をしようと思った時に、値がつかない。
ああ。
安く買い叩かれちゃうんです。
「こういう物件を売却すればキャピタル出ますよ」みたいな。
サブリース物件でキャピタル取りに行くのは無理だよね。
サブリースが良くない、ではなくて、サブリースを解約できないようなことがないかどうか、チェックしようということです。
これ、2つ目の注意点っていう感じかな。
はい。
不動産購入時の落とし穴③：キャッシュバックでお得に見せる罠
はい。では3つ目の物件いきます。この物件はですね。
西葛西駅から徒歩5分ですね。
はい。
これ、なんか一般的な2,000万円台の中古ですね。
そうですね。駅から徒歩5分、築11年、30平米。良いんじゃないですか。じゃあ細川さん、これにしましょう。
また提案されましたね。
はい。これ、買いましょう。
土地勘はちょっとだけありますけども、絶対落とし穴があるんで。
いやいやいやいや。そうやって人のこと疑ってると、あんまり良い人生にならないですよ。たまには信じる気持ちも大事ですよ。
このUNDO不動産ですか。
UNDO不動産。UNDO不動産の安藤でございます。
口コミがあんまりよろしくないって見たんで。
それはね、ごく一部のマイナスの方だけが、口コミっていうのは書くんですよ。良い意見っていうのは、もう毎日、弊社にレターがたくさん届いてますので。
本当ですか。
キャッシュバックが付いてるんですか。
新生活応援キャンペーンということで、この物件をご購入いただいた方にはキャッシュバックを行っています。
至れり尽くせりですね。
はい。現金をご用意しておりますんで。
おお。
生活の足しにしていただけると。たこ焼きを買っていただけると嬉しいです。どうでしょうか。
いやあ、まあ、見た感じは良いですけどね。
じゃあ、こちらでよろしいですか。
はい。2戸目になっちゃうんですけどね。
物件2つ買うと節税効果が倍増しますんで。
本当ですか。
はい。もうこの物件、すごく節税になりますから。
じゃあ、これも。
こっちもいっておきましょうか。
今もしご決断いただいたら、この10万円っていうキャッシュバックを、私の権限でキャッシュバックの額、30万円に変えます。
今、現金で渡します。
本当ですか。
はい。今、決めていただいたら、私、現金でキャッシュバックします。
はい。すごいですね。他の物件と、いろいろ見ましたけど、家賃も相場ですね。
どうぞ。
あ、こんなの見せられたら。
30万円ということで、今日お持ち帰りください。
はい。
じゃあ、申し込みということでよろしいですね。
はい。
じゃあ、2件目も買いますと。
はい。
細川と書いてください。「2件目、買います」と。
はい。
細川さん、素晴らしい決断力ですね。よろしくお願いします。
これ、本当にもらって良いんですか。
どうぞ、どうぞ。
ありがとうございます。
はい。裸ですいません。じゃあ、ということで。今度、契約の段取りということになりますので、またご連絡しますね。
はい。これからよろしくお願いします。
（1）高い初期費用に上乗せ→一部を現金で戻しているだけの可能性
生々しい現金のやり取りですけど、社長、こんな不動産あるんですか。
いますよ。UNDO不動産みたいな。
やっぱり、そのキャッシュバックのところに怪しさがあったんですけど。
キャッシュバック、怪しいよね。
でもね、ふざけた話に聞こえるかもしれないけども、本当に現金で戻しますということがあります。
そうすると、ローンでお金借りてる感じになるんだよね。
これ見ていただくと、初期費用120万円って書かれてるんだけど、2,500万円の物件の初期費用120万円っていうのは高いです。
どちらかというと、ローンの金額をいくら組むのかで、金融機関手数料とか変わってくるんで。
一般的にはローン金額に応じて、あとは金融機関によって、金融機関手数料が10万円、15万円とか違いがあって、まさに60万円〜80万円ぐらいなんですよ。
それが120万円ってなってるから、「ここの内訳、明細ください」って話なんだけども。
「〇〇コンサルティング」とか、わけ分かんないものがいっぱい書かれてる可能性が高い。
そこから「30万出してます」みたいな。
実際は変わらない、ということですか。
実際、変わんないね。
ああ。じゃあ、もうそのキャッシュバックなく売れば、その分が不動産屋の利益ということですよね。
あ、そうそう。だからキャッシュバックをする分を高く売ってるから、なんか見てくれは良いよね。
（2）家賃・価格・初期費用・税効果…全部チェックできないと危ない
10万円が「今決めていただいたら30万円」ってなると、今、現金が欲しい人には結構揺らいじゃうポイントなんじゃないの。
そこが注意点ですね。
実際、こういうふうに120万円って書いてあったりするんですけど、これが記載がないとかもあったりするんですか。
はい。そうですね。売買代金の方に、なんか含まれちゃったりとか。明細がないとか。この辺はありますよね。
会社によるんですけども。
じゃあ、ここがさっきの物件と同じく80万円だったとしても分からないですね。
そうですね。物件価格の方に載せられちゃってたりとか、分からないんだよね。
だから、物件価格は本当に相場なのか、適正なのかっていうところを必ず見なければいけないのと、初期費用も相場なのかどうかも確認が必要です。
あとは家賃が相場なのかどうか。
普通に考えると、これ、不動産のプロじゃないと分からないことだらけなんだよね。
節税のシミュレーションの額が間違えていたとして、「契約しちゃいました。なんと38万円戻ってきますって聞いてたんだけど、実際戻ってきませんでした」っていう可能性もあるのね。
はい。
「絶対に変わる可能性があります」とか、「約束しません」って書いてあるわけ。
なので、38万円と書いてあるけど、それが0円だったとしても文句言えない。
だってこれ、あくまで目安ですので、って書かれてるから。
そういう意味では、税金の知識もなきゃいけない。
あらゆる知識がないと、まともな取引はできないってことなんだよね。
急かされる案件ほど危険：期限を切るのは交渉テクニックとして頻出
変な会社に当たってしまったら、ってことですよね。
まあ、そうだね。
「2件目も買います」ということで、こうやって購入をさせられてしまうっていうことが、毎日どこかのファミレスで起きてるわけですよ。
へえ。契約しちゃったら、もう戻れないというか。
一応8日間以内であればクーリングオフができますけど。
怖いですね。
知識をつけましょう、っていうことなんですよ。UNDO不動産ほど悪いやつは、あんまりいないと思いますよ。
めっちゃ圧が強いですからね。
やっぱ、絶対口コミ、星1ですよね。
もう、何を言われても、切り返してくるじゃん。
はい。いや、本当にそうですね。「こうですよ、ああですよ」みたいに。
そう。
口コミ星1っていうのは、ジャングリアと同じですよね。
ジャングリアだって、実は満足度が高いんだけども、悪い意見っていうのは書かれちゃう。
良い意見ってのはほとんど書かれないものなので。
「良い意見は私の元にたくさん手紙が届いてるんですよ」とか言われたら、別にこの星1も気にしないで良いかな、ってなっちゃいますよね。
とにかく切り返してくるから、あんまりね、まともに会話しない方が良いですね。
提案されたものだけを見て、と。
うん。事実だけで判断する。自分で調べられるところは調べる。
そうじゃないと、「細川さんのお役に立ちたいんだ」とかさ、その情に訴えかけてきたりとかしますからね。
事実ベースで判断し、自分で調べ、分からない所は第三者に相談する
あの手この手ですよ。UNDO不動産みたいな会社はね、ちょっと気をつけないといけないですね。
今日の話ってのは、かなり初歩的な、よくある典型的な例なので。
もしこの内容が好評でしたら、より高度な、「本当にこれ騙されちゃうんじゃないの」っていうようなレベルの事案とかも、いろいろ持ち出してこようかなと思います。
今日、ワンルームマンションでしたけども、アパートバージョンもありますし、太陽光バージョンも作れます。
我々も、全うに提案をしている側ですので、こういうことをやりたくなる気持ちも痛いほど分かります。
物件の悪いとこを隠さないと売れないよな、みたいな気持ちも、分かんなくもない。
でも、そんなことやってたら口コミ、悪く書かれちゃいますよ、ってことですよ。
それこそ読者さんの中にも、こういうシミュレーションで提案された、みたいな情報があれば。
あ、そうですね。
ぜひぜひ、ご連絡いただければと思います。
最近は細川さんだったり、うちの各部門の担当者とすぐ繋いでいます。
「シミュレーション見てださい」っていう内容は、うちのスタッフがそのまま対応できるんじゃないかなと思いますので。
データを送っていただけると、この物件を買った方が良いか、見送った方が良いか、そういうののお役には立てるかなと思います。
そうですね。
今、自分で話しながら思ったんだけど。
私の元に届く相談って、「すみません、初めましてなんですけども、このシミュレーション見てください。今日中にお願いします」とか、「明日の朝10時までにお願いします」とか、急ぎの相談がとても多いのですが。
なんでなんだろうって思ったら、UNDO不動産と一緒かもしれないですね。
ああ、そういうことですね。急かされているのでお客様も急いでこちらに相談してくるんですかね。
やっぱ交渉の時って、期限を切るっていうのは、もうテクニックとしてあるからね。
「他にいっぱいいるんだよ」っていうふうに見せて、あの手この手で、みんなやってくるんで。
本当にご注意ください。
そして、シミュレーションとか、気になるところがあれば、ぜひご相談いただければと思いますので。
本日は、「UNDO不動産の悪徳営業シリーズ」でした。皆さん、星1つけてください。
やめてください（笑）はい。ありがとうございました。
