COCO VILLA Ownersとは？自分で使えて収益も得られる新しい別荘投資モデル
この記事を読んでいると、「バケーションレンタルいいじゃん、自分もやってみたい」と思う人がどんどん増えていきそうですよね。
ただ社長、気になることがありまして。
社長は今、全国を飛び回って別荘事業を展開されていますよね。
新しく出た物件も、拠点説明会のたびに「数秒で完売」という状況が続いていますよね。
とても順調だと感じる一方で、少し気になることがあります。
オーナー様って、自分で別荘を使えるというメリットがある一方で、プラスで収入も入ってくるモデルなんですよね？
あ、そうですね。 収入というのは、オーナー様ご自身が泊まる分ではなく、一般のお客様——つまりCOCO VILLAを知らない方が宿泊された際の売上が収益として入ってくるという仕組みです。
なるほど。では、その宿泊されるお客様はどのように獲得しているのか、そこが気になりまして。
良いところに注目してくれました。 まず「COCO VILLA Owners（ココビラオーナーズ）」と呼ばれているオーナー様向けの販売ですが、こちらは毎月2件、3件と新しい物件をリリースしていて、ありがたいことにどれも“即完売”が続いています。
ただ、これはあくまで販売であって、「オーナーさんに購入してもらう」だけの話です。
購入後は自己利用ができる、という部分を満たしているに過ぎません。
COCO VILLAのすごいところは、そこからです。
インカムゲイン、つまり運用中に収入が得られる仕組みになっている。
そして最後に売却する際にはキャピタルゲイン、いわゆる売却益も狙える。
「自己利用ができて」「インカムが入り」「キャピタルも狙える」——この3つのポイントがCOCO VILLAの最大の特徴です。
その“インカムゲイン”の源泉になっているのが、細川さんの言う通り「COCO VILLAを全く知らない人がどれだけ宿泊してくれるか」。
完全にそこに依存しているビジネスモデルなんですね。
COCO VILLAの公式サイトは一般公開されていますので、リンクを貼っておきます。
▼COCOVILLA公式サイト サービスの全体像や各施設の紹介など、ブランド全体をチェックしたい方はこちら。
COCOVILLA公式サイト ↗物件を購入したい方はこちら 最新のCOCO VILLA販売情報は、公式購入サイトからご確認いただけます。
COCO VILLA Owners ↗「VILLA一覧」というページを開くと、撮影時点では一番新しい拠点が長瀞、その他に大室山など、いろいろ掲載されています。
ここから実際に宿泊予約ができるんです。
予約が可能ということは、全世界に公開されているということです。
そこを見るだけでも、だいたい稼働率が分かるんですよ。
「埋まっている＝予約が入っている」ということですからね。
なるほど、公開状況を見るだけでも人気が伝わってくるんですね。
そうなんです。せっかくなので、今後は月に1回ぐらい、実際の数字を共有していこうかなと思っていて、5月のデータをまとめてみました。
▼動画で確認したい方はこちら
年間売上は最大1,000万円超！COCO VILLAの収益実績と利回り
5月の時点で稼働していたのは、八ヶ岳、那須白河、大室山、奥湯河原の4拠点です。
それぞれの売上は、八ヶ岳が92万円、那須白河が69万円、大室山が71万円、奥湯河原が56万円でした。
それってすごい金額なんですか？数字だけ聞いてもピンとこないんですが。
単純に12ヶ月で掛け算してみると、年間700万円〜1,100万円ぐらいの幅ですね。
ただし、オープンしてからまだ2ヶ月程度の物件もあるので、単純に×12とはいきません。
さらに5月はゴールデンウィークがあるので、単価が上がりやすい傾向もあります。
とはいえ、どの物件も年間1,000万円前後の売上を出せそうな感触です。
そして、この1,000万円という売上水準だと、オーナー様の実質利回りは5〜8％ほどになる見込みです。
「実質利回り」というのは、諸経費を引いた上での数字ですか？
そうです。ランニングコスト、積立金、あらゆる費用を差し引いた上で、手元に残る利回りですね。
なるほど。社長が言う1,000万円はあくまで売上だから、そこから費用を引くということですね。
その通りです。それでも十分な利益が残ります。だから今後はこのシリーズとして、毎月数字を共有していこうかなと思っています。
稼働率53％で安定運営！オーナー利用を除いた純粋な稼働データ
いくつか重要な指標があるんですが、その1つが「宿泊日数」、つまり“何泊売れたか”です。
5月は31日ありますよね。
そのうち、八ヶ岳は21泊で稼働率68%、那須白河は16泊で52%、大室山は17泊で55%、奥湯河原は12泊で39%、4施設平均のOCC（稼働率）は53.23%でした。
その稼働率には、オーナーさんが宿泊した日も含まれているんですか？
良い質問ですね。オーナー様の宿泊分はこの数字から除いています。
53%というのは純粋に一般ゲストによる稼働率です。
残りの40%強の部分で、オーナー様が自己利用されています。
想定していたビジネスモデル通りに動いているといえますね。
例えば八ヶ岳の場合、31日のうち21泊が一般予約。
残りの約10泊のうち、7〜8泊がオーナー様の利用、2〜3泊は工事などで止めていた日です。
つまり、ほぼフル稼働ということです。
この八ヶ岳でもまだオープンから1年経っていません（2024年11月オープン）。
ですが、いずれ他の拠点も同じくらいの稼働率になってくると思っています。
次の課題は「単価アップ」！ADR（平均客室単価）を引き上げる戦略
ただし、稼働率には“上限”があります。オーナー様にも利用していただきたいので、ある程度の稼働で頭打ちになる。じゃあその先、どうすれば収益を上げられると思いますか？
……稼働の限界があるなら、単価を上げる。
その通りです。価格（単価）を上げていくんです。
次に重要なのが「ADR（エーディーアール）」と呼ばれる平均客室単価です。
「1泊あたりいくらで貸し出せているのか」という指標ですね。
稼働率（OCC）が50〜60％程度で推移しており、残りの40％ほどはオーナー様の自己利用。
そもそも100％稼働は想定していないので、6割ほど埋まっていれば理想的な状態なんです。
そのうえで全体で見ても53％稼働できているということで、次はいよいよ「ADRを上げていこう」という段階に入っています。
では、現状の単価がどのくらいかというと、実はほとんどの拠点で似たような水準なんです。
八ヶ岳が4万3,787円、那須白河も4万3,000円台、大室山が4万1,600円、奥湯河原が4万6,800円。
ちなみに奥湯河原は5月にサウナの故障があり、その影響でADRが少し下がりました。
宿泊日数が12泊にとどまったこともあり、通常であればもう少し高い数字になると思われます。
このように、多少のトラブルも起こるため、長期的な視点で見ることが大切なんですね。
平均すると単価は「4万円ちょっと」という水準です。
では、この単価を上げていくには何ができると思いますか？
特別感を出すこと、ですかね。例えば那須高原のように、露天風呂があって空が見えるような演出を加えるとか。
そうそう、まさにそういう発想。ただし、今ある拠点に追加で投資をしていくのは現実的には難しい部分もあります。露天風呂を新設するだけでも数百万円はかかってしまいますからね。
なので、僕が言いたいのはそういう大規模投資のことではなく、「もっと簡単にできる方法」です。
それが「宿泊人数を増やすこと」なんです。
今の単価が4万3,000〜4万4,000円くらいですが、これは宿泊人数が少ないんですよ。
単純に1人増えるだけで、1万円近く単価が上がるケースもあります。
そこで、社内では「平均宿泊人数」という指標も追っています。
今は平均でどれくらいなんですか？
正確な数値ではないですが、おおよそ2〜3名くらい。もし平均で3名を超えてくれば、単価はもっと上がってきますね。
例えば、最近オープンした長瀞では、すでに6月の頭から宿泊が入っていて、この1ヶ月だけで約40万円分の予約が入っています。
しかも、まだオープンして1週間ほどの時点でこの数字ですから、かなり順調。
宿泊履歴を見ると、4名、2名、4名、2名、7名、2名、2名、6名、2名……といった人数で予約が入っています。
7名宿泊のときは1泊10万円を超えているんですよ。
これが15泊売れれば月間150万円。
年間にすると1,800万円の売上になります
こうした“多人数宿泊型”の拠点も、今後は積極的に展開していく予定です。
ちなみに、5月に稼働していた既存4拠点はいずれも約80平米前後の小ぶりな物件でした。
まずはこのサイズで運用を安定させていくのが戦略です。
ただ、目標としては「ADRを5万円台に乗せたい」というのが今の課題ですね。
そうなると、利回りもさらに上がりますね。
実質利回りも上昇しますし、「自分でも利用できて、かつ5％以上の利回りが出る」——こんな投資、なかなかありません。
自社予約は15％・OTA経由85％！今後の集客戦略と課題
それにしても、先ほどの話にも出ましたけど、COCO VILLAの宿泊予約って自社サイトから入ってくるんですよね？でも、COCO VILLAを知らない人は、どうやってたどり着くのでしょうか。
まさにそこが今の課題なんです。 理想としては「自社サイトからの予約を増やしたい」と思っています。
なぜかというと、「OTA（オーティーエー）」と呼ばれるAirbnbやBooking.com、楽天トラベル、Yahoo!トラベルといった外部サイト経由になると、どうしても手数料が発生してしまいます。
もちろん集客をしてくれているので必要経費ではあるんですが、利益率を考えると自社直販の比率を上げていきたいんです。
そこで、私たちはこの「OTA比率（外部経由率）」と「自社サイト予約率」という2つの数字を重視しています。
拠点によって傾向が全く違うんですよ。
自社サイト経由の予約比率で見ると——
八ヶ岳は10%、那須白河は37.5%、大室山はなんと0%、奥湯河原は17%、4拠点平均では自社サイト15%、OTA経由85%。
5月は特にOTA比率が高かったですね。
ただし、累計で見ると自社サイト比率は約30%あり、旅行業界全体の平均よりは高い水準です。
つまり、COCO VILLAはブランドとしても比較的“自力で予約を取れている”状態です。
とはいえ、今後さらに伸ばしたい部分でもあります。
では、OTAの中で一番予約が多かったのはどこだと思います？
楽天トラベルとか、Yahoo!トラベルあたりですかね？
惜しい（笑）。 実は第3位がYahoo!トラベルで、全体66泊のうち5泊、約7.6%。 第2位がBooking.com。
そして第1位はAirbnbです。
Airbnbだけで全体の約60.6%、つまり40泊を占めていました。
やっぱりAirbnbって強いんですね。
そうなんです。特に「別荘民泊」カテゴリーではAirbnbの影響力が非常に大きいです。例えば大室山では、自社サイト経由の予約は0件でしたが、17泊すべてがAirbnb経由で予約されました。
今後はAirbnbをどう攻略していくかが鍵です。
そして、ブランド認知が広がっていくことで、徐々に自社サイトからの予約が増えていく流れになると思っています。
少なくとも、5月の時点ではOTA比率が85%、自社予約が15%。
ここをどう改善していくかが、次のステップですね。
自社サイト経由が15％ということで、これは想定より少しネガティブな結果ですよね。 でも、どうなんでしょう？ まずはOTA経由でも宿泊してもらって、そこから「COCO VILLA」を知ってもらう——そういう意味では、今は認知が広がっている段階とも言えますよね。
そうですね。 現時点では、まず知ってもらうことが最優先です。
自社サイトのウェブトラフィック（アクセス数）もまだ少ないので、今後の“伸びしろ”が大きいと考えています。
それに、ADR（平均単価）も悪くない水準ですし、OCC（稼働率）も50％を超えています。
5月は書き入れ時という要因もありますが、初年度の数ヶ月でこの数字が出ているのは上出来です。
仮に1年後に稼働率70％まで上がってくれば、あとは単価を少しずつ上げていくだけで、「高稼働×高単価」で安定運営ができるようになります。
確かに。 まだ余力もありますし、OTA比率も改善の余地がありますからね。 伸びしろが大きいというのは心強いです。
インバウンド比率20％！外国人宿泊が収益改善のカギに
でも、Airbnbの予約が多いという話でしたが、Airbnbって海外の方が使うイメージがあります。 最近はインバウンド需要、つまり外国人旅行客も多くなっているんですか？
そうですね。 日本全体でも旅行客数は増えていますが、COCO VILLAとしてはまだ“インバウンド向け”の施策は本格的に打っていません。 それでも、OTA経由、特にAirbnb経由では海外の方の予約も少しずつ入っています。
5月の実績で言うと、全66泊のうち13泊、約20％が外国人の宿泊でした。
この20％というのは結構大きい数字で、しかもインバウンドのお客様は単価が高くなる傾向があります。
理由は、2人ではなく4〜5人の家族で泊まるケースが多く、さらに連泊が多いからです。
この流れで「連泊数」の話をすると、5月はまだ少なくて、全66泊のうち連泊は9件だけでした。
2連泊が6件、3連泊が3件、残りはすべて1泊2日です。
連泊が増えると、運営面では非常に有利なんです。
というと？
1泊でも2泊でも、チェックアウト後には必ず清掃が入りますよね。 つまり、1泊だけの宿泊だと清掃回数が増えるぶん、コストが上がる。 でも連泊だと、2泊3日間は清掃が不要になります。
ホテルのように「毎日ベッドメイキングしてください」という文化がないので、そのぶん経費が半減する。
ですから、連泊を増やすことは収益性の改善に直結するんです。
さらに、インバウンド客が増えると平日稼働も伸びます。
海外の方々は「週末」や「平日」の概念が日本ほど強くないので、1週間単位で旅行をします。
そのため、平日にも宿泊が入るようになれば、全体の稼働率が一気に上がるんです。
COCO VILLAが目指す“高稼働×高単価”モデルと拠点拡大戦略
私たち「COCO VILLA Owners」は、今後もどんどん新しい拠点を開発していきます。 多くの方に「COCO VILLAっていいね」と感じてもらい、「オーナーになってみたい」と思ってもらえるよう販売活動を続けています。
ありがたいことに、この販売は本当に絶好調で、先ほど話したように“数秒で完売”という状態が続いているんですよ。
そして販売だけでなく、運営面でも稼働率を上げて、オーナー様にしっかりと売上と利益を届ける。
これが口コミや評判になり、また新しいオーナー様が増えていくという好循環ができています。
「COCO VILLA Owners、最高じゃん！」という声が本当に増えています。
オーナー様の増加や好調な運営を背景に、拠点数もどんどん増えていきます。
現在は4拠点＋長瀞の5拠点ですが、年内には20棟近くまでオープン予定です。
あと半年で15棟増える計画です。
えっ、もうそんなに決まってるんですか？
そうなんですよ。 一部の拠点は少し遅れる可能性もありますが、すでに大枠は決まっています。
このペースでいくと、あっという間に20拠点、50拠点、100拠点と増えていくでしょう。
そうなると、バケーションレンタル市場の“生身のデータ”が大量に集まります。
このデータをもとに、また新たなビジネス展開ができるわけです。
本当に1年後が楽しみですよ。
YouTube企画も、毎月1回定例で撮っていく予定です。
もし数字が悪い月があったら……どうするんですか？（笑）「今月やばいです」って電話が来るとか？
ははは（笑）。そうなったら、まず細川さんに電話しますよ。「ちょっと稼働が悪い拠点があるんだけど、どうする？」ってね。
いや、僕はその時たぶんサウナ業に忙しいと思います（笑）。
でも、僕らは全部オープンにするスタンスです。 隠すものなんて何もない。 この記事を通して、バケーションレンタルって面白いな、やってみたいなと感じてもらえたら嬉しいです。 いろんな人が挑戦したらいいと思いますよ。
もちろん、リスクを抑えながら「まずは試してみたい」という方もいると思います。
そういう方は「COCO VILLA Owners」で、200万円台から始められます。
気軽に体験してみてください。
こうしたリアルな数字は、実際に運営している人間しか出せないデータです。
いわば“超レアデータ”ですよ。
これが毎月拠点数とともに増えていけば、「白河は5連泊が多い」「那須は6連泊が売れる」など、非常に貴重な情報になっていきます。
確かに。これ、下手したら有料級の情報ですよね（笑）。
そうですね（笑）。 もし社内から「そんなことまで出すな」とクレームが来たら、そのときはやめます（笑）。
でも、今のところはこの月次報告を毎月1回出して、自分にもプレッシャーをかけていこうと思っています。
次回は6月分。
梅雨の時期なので少し弱い数字になるかもしれませんが、そこも含めてリアルにお伝えしていきます。
このシリーズ、少し遅くなりましたが、今回は「5月分」ということでお届けしました。
今後も毎月1回更新していきますので、よろしくお願いします。
では、また次の記事でお会いしましょう。 ありがとうございました。
