不動産クラファンを選ぶポイントは？
資産形成チャンネルでも何社か「この会社はいいね」という動画や記事も公開したことがありますが…
不動産クラウドファンディング系の投資はやっぱり人気ですね。
その中から「たくさんの会社があると、どれを選べばいいのか…」というご相談をよくいただきます。
なので今回は、選ぶポイントなどを教えてもらいたいです。
動画で確認したい方はこちら
投資前に見るべきポイント
簡単に、ホームページなどでファンドを見ていくわけですが…
例えば案件の中身。
「開発型」の案件なのか？
それとも賃貸を回してインカムゲインを取っていくようなものなのか？
みんなで大家さんに関して言うと、開発型です。
ゲートウェイ成田がうまく開発できて土地の値段が上がったらキャピタルゲインが取れるのでは？と。
その想定から毎年のインカムを彼らは約束しているというモデルです。
これにはリスクがあります。
完成できるか？完成できないのか？にかかってるみたいなところでしょうか…
それができなかった場合、全ては絵に描いた餅になってしまいます。
クリアルは手堅く賃貸をやっていますよね。
すでにある物件を所有するようなモデルなので、その方が安心ですね。
なので、案件の中身をしっかり見ましょうということです。
あとは投資のしやすさ。
・運用期間はどれぐらいなのか？
・募集の数がどれぐらいあるのか？
例えばクリアは数が少なすぎて「抽選が当たらない…」とみんな言っていますよね。
そうですね…
「全然当たらないから、他のを探したい」みたいな…
それだと「投資のしやすさ」に関しては、少し疑問符なわけです。
ここをちゃんとチェックして、自分に合ってるものを探しましょう。
1番重要なのは、運営会社はどうなのか？
そのファンドを扱ってる会社さんですね。
そこの業者の実績や会社の経営状況はダイレクトに影響を受けます。
なので、そこを1番見ていきましょう！という話になってきますね。
お客様からいただいたのは下記のファンドです。
2：Rimple（リンプル）
3：大家どっとこむ
こういった会社を社長は知っていますか？
知りません…
では、今出てきた会社をどうやって調べればいいのか？
それを分かりやすく説明していきましょう。
（1）KORYO Funding
「KORYO Funding」が出てきましたね。
完全に知らない私がどうやってこれをチェックするか？という話なのですが…
10万円から気軽にできると…
「上場企業」と書いてありますね…！
なので、別に何も見る必要はないのではないでしょうか？
安心なのですね！
そんなに簡単な話ではないのですが…
では、どこの会社がやってるか見てみましょう。
スタンダードとかに上がっているのかな？
設立は1981年で、2018年に上場したと…いいですね！
3495…株価でも見てみましょう。
2024年まで順調じゃないですか…！
そして時価総額がいくらか？を見ていきますね。
小型な株式銘柄ではありますが…
時価総額は39億円。
自己資本比率が32%ですね。
このビジネスモデルで32%ならいいのではないでしょうか？
BSは厚みが出やすいので、その中でこれならいいんじゃない？と…
売上の伸び率も62億円が75億円＞77億円＞87円＞92億円と…
営業利益もちゃんと数億円出ていますね。
配当は増配していますし…
今のところは大丈夫でしょう。
ということで、ここがやっているクラウドファンディングは良いのではないでしょうか？
あとは取り組みやすいのか？
自分にあっているかどうか、でしょうか？
そうですね。
まず「KORYO Funding」で、まず案件一覧を見たいですね。
想定利回りが4.5％のアパートがありますが…
これはありですね！
「匿名組合型」なので、優先劣後システムを入れているはずです。
仮に損失が出たとしても、つまり物件価値が下がったとしても、香陵住販株式会社という会社運営元が30%までを負担することになりますから…
投資家サイドの70％は守られる。
これが優先劣後システムと言いますが、匿名組合型のファンドには大体ついています。
投資家さんに優しいといいますか…
12ヶ月で返し、1年で4.5%…
貯金しているよりは、こちらに入れたほうが良いのではないでしょうか？
（2）Rimple（リンプル）
次は「Rimple（リンプル）」ですね。
1万円からできるようなので、取り組みやすさはありそうですね。
これも上場企業じゃないですか…！
プロパティエージェント（不動産会社）さんがやっていますね。
ではOKでしょう。
プロパティエージェントさんがやっているなら大丈夫です、以上。
（3）大家どっとこむ
「大家どっとこむ」ありましたよ…！
まず運営会社から調べちゃいましょう。
一口1万円からで…
親会社は「Jトラスト株式会社（スタンダード市場上場）」ですね。
厳密にやるのであれば「持ち株比率がどれぐらいかな？」というのを考えるべきなのですが、Jトラストが出資している時点で、そこそこいいんじゃないかな？という気はします。
しかし、先ほどのプロパティエージェントの時とはちょっと違うので少ししっかりと見ていきましょう。
まずどんなファンドをやっているのか？
手堅い感じですね…
六番町の区分マンションがありますが、結構ヴィンテージなマンションをやってますね。
これで3.5％ならいけるでしょう。
法外ではありませんよね。
年数も短いですしね。
運用も1年で回す優先劣後の構造になっています。
これが何％なのか？ということですが…10%分ですね。
先ほどは「30%運営側が吸収しますよ」というサービスもあったので、それに比べると少し心もとない気もしますが…
物件価格自体がそんなにしませんものね。
4,500万円で買うような物件でしょうね。
達成しているので、これは悪くないですね。
無難に回ると思います。
他は7%で、埼玉の入間もあり得るのではないでしょうか？
これはライオンズマンションでしょうか？
募集金額が460で…区分の1部屋を買うのでしょうね。
これも10%ぐらいの優先劣後にしてきると思いますが…
そうですね、大丈夫でしょう。
7％と利回りが高いものがありますが…
ここは少し外れたエリアなので当然そうなるかな？と思います。
こういう時に「駅から20分だから〜」などはあまり考える必要はありません。
それはどうしてですか？
「このマンションの入居率を見たい」という場合に何をやるか？
私がもし本当に投資を検討するのであれば、このライオンズマンション鶴瀬第3の物件価格を見ます。
一部屋が投資対象になっていますね。
総戸数は75部屋など、細かくこのへんを見ていくべきではあります。
おそらく投資家登録していると「どこの部屋が〜」というのが見られると思います。
それが見られたら実際の売買の履歴で物件価格を見に行くべきだと思います。
それが合っているのか？ということですね。
そうですね、取引事例を見ます。
上場企業の子会社がそんな変なことするわけないでしょうから、多分大丈夫だと思いますが…
そこで、OKが出せるのであれば会社のDDがない分、楽ですね。
これは上場企業が絡んでいる（親会社が上場企業）とそういうケースが多いのでしょうか？
DDは非常に楽ですよね。
楽と言うか…あまりやらなくていいんじゃないかな？と思います。
ここの会社の案件一覧を見ていると基本的には手堅いですよね？
5%ぐらいで貸し出して、運用利回りを得ることはできますから。
たまにある10%。
「これはなんでなの？」と感じますが、これはリッジファンドと書いてあるので…
一時的な開発資金のいわゆるブリッジローンというものだと思います。
かつ、建物完成後の売却益が配当原資になっています。
なので売却で利益が生まれる前提ですね。
これはどういうシステムなのか？を見ていくと…
劣後割合23％、優先出資額が1億円。
1.3億円分の3,000万円というのは、この事業主が劣後出資で充てているということなので…
それで買取り再販し、転売が失敗したとしても大丈夫でしょう。
という風に結構簡単に見ていってもいいんじゃないかな？と思います。
（4）TOMOTAQU
上場ではない「TOMOTAQU」という商品をやっている株式会社イーダブルジーという会社があります。
僕はちょっと聞いたことなかったのですが…
「TOMOTAQU」は前に視聴者さんから「調べてほしい」とコメントをいただきましたね！
色々見るところはあるのですが…
まず、クチコミを見ますね。
・契約書の原本を持ち逃げされる
・契約前はガツガツしていて、こういう印象…
・本当にやばい会社です
他はどうなのでしょうか？
・担当者が毎回変わる
・犯罪をはたらいている
・態度が悪い
犯罪を〜は、言い過ぎでしょうし、態度が悪いのも投稿者の主観ですよね？
私は気にならないかな…
「心の底からお勧めしません」とあっても、理由が書いていませんからね…
これだけでは判断できないですね。
「内容が悪い」ともありますが…
これも具体的な内容を書いていないので、口コミ的には正直判断できませんね…
では、どんな会社なのか？ということで、次にホームページから見ていくべきです。
ホームページをチェックしよう
企業は、社長さんが顔出しもしていますし…
不特法の1号免許は資本金が1億円ないと取れませんから、そういう意味で財務基盤もまあまあ大丈夫なのでしょう…
従業員数は21名、宅建士が半分いるようですね。
大手の取引もありますし…
利益も出していっているので、増資ができていますね。
勢いはあるのではないでしょうか？
着実に大きくなってるっていうような会社ですね。
秋田県で何をやっているのでしょうか…？
ビルのリノベ再販でもやるのかな？
少し情報が少ないかもしれませんね。
パッと見てみると、劣後のシステムが入っていません。
インカムゲイン型のファンドなので…
このビルを取得して生まれてくる賃料収入から配当を分配するモデルです。
どちらかと言うと、安全型のモデルでしょう。
ただ、グループ会社とマスターリース契約…
これは私はあまり好きではありませんね。
それはどうしてですか？
グループ間では何でもできるじゃないですか？
「空室でもグループ間から家賃が入りますよ」だから「あなたたちは安全ですよ」という風にしちゃう…
この会社がどうかってのは全く分かりませんよ？
ただし、マスターリース契約が書かれていますが「お客様への配当は賃借契約書の賃料を原始としている」なので…
空室が続くと配当の原資が損なわれてしまいますよと…
保全を高めると同時に配当を確実なものにするためマスターリース契約をしてますと…
だから「無配当のリスクはありません、大丈夫です」と言い切っているのでしょうかね？
どうなのでしょうか？
社長は仕組みとして、あまり好まないということですね。
ダメになった時はグループがまるっとダメになってしまうわけなので…
グループ会社の決算書の開示がないのであれば、私はやらないかな？と。
ということで、この「株式会社イーダブルジー」さんが少し気になるわけです。
非上場企業のチェックポイント
そうしたら、次に会社のDDです。
まず株式会社イーダブルジーの何から調べよう？と思うと思いますが、法人番号を調べてください。
次に、社会保険適用事業者検索システムを開き…
従業員の人数に嘘がないか？ネットに書かれてることと相違がないか？を見ていきます。
2021年の時に21人だった会社が、現在2024年1月は26名になっていますね。
いいのではないでしょうか？
人数も増えたのですね。
他にも色々と調べる必要がありますが、反社チェックに関しては日経テレコンなど様々なシステムがありますが…
個人の方がこの記事を見ているという大前提でいくとネット検索でしょうね。
会社の名前でGoogleの5ページ目ぐらいまで見ましょう。
組み合わせワードでもいいです。
「EWG トラブル」などをチェックする。
後は、私だったら代表者さんの名前でFacebookで誰と繋がっているのかを見る。
できれば公の場でのコメントでのやり取りを見る。
「真っ当な世界のこの人と仲いいんだ」などね…
そしてその人に連絡を取りにいき、評判を聞いたりする。
ここまでの人脈がない方は資産形成チャンネルに相談してくださいね…！
代わりにその人の身辺調査などができると思います。
他に何をやるのか？と言うと、決算公告を調べてください。
「EWG 決算公告」で検索しても出てきませんね…
なので、財務状況を知るすべはなさそうです。
財務状況が一切分からない会社に対して投資するの？しないの？というのは、最後はご自身の判断です。
他にも東京商工リサーチ、帝国データバンクなどでも見られますが…
契約違反になってしまうので、見せられません。
少しお話すると、年間30%ぐらい伸びており、数千万単位で準利益を出しています。
自己資本比率が少し薄くなってしまうのは仕方ないことですね。
なんでか分かりますか？
不動産屋さんも借入れなどがあり、不動産を購入していくことによって厚みが増えていくからですか？
不動産クラウドファンディングという仕事をしているので、不特定多数の方からお金を集めています。
それが負債の方に乗ってるわけです。
左側の資産の部に販売用不動産がたくさん乗ってくるということで…
どうしてもクラウドファンディング事業をやっていると薄くなってしまうのです。
なので自己資本比率は10%を切っていますが、大丈夫なんじゃないかな？とは思うのですが…
ただ何度も言いますが、正直怖い部分があります。
やはりですね先ほどのTOMOTAQUという商品が怖いのです。
もう1つぐらいプロジェクトを見ていきましょう。
地方物件が多いのですが、ここは長岡花火大会で有名なところですね。
6.7％で1億円を集めています。
1年間回すらしいのですが、インカムマスターリース契約…！出ましたね！
1987年3月新築の鉄筋コンクリート、20部屋か駐車場もあって満車稼働しています。
グループ会社とのマスターリース契約がある場合も配当は払えますと書いてあります。
要は「みんなで大家さん」と全く同じ仕組みですね。
同じというのは、外から見えないという意味です。
見ているところほとんどがマスターリース契約ですね…
優先劣後はありますね。
正直これはやっぱ財務の全てが見れないと…（つまりグループ会社とのお金のやり取りが見れないと)
グループ会社まで細かく調べるとなると結構大変ですよね…
調べられない方が多いのではないでしょうか？
しかも、契約の前にグループ会社の社名が分かるのか…
やってる方がいらっしゃれば教えていただきたいのですが、それが分からなかったら何がなんだか全く見えないところに対して投資していることになりますね。
今回のまとめ
先ほど最初に調べた3つは上場企業が取り組んでいる商品なので、DDもスムーズでしたが…
こういった非上場になると調べるところがいっぱい出てきますね。
上場企業の商品で4%や5%くらいです。
非上場の企業では7%などを出していますが…
このわずか2%のために上場企業か？
それとも財務状況が全く見えないグループ会社の間でマスターリースしてますみたいなもう何がなんだか分からないものか…
そちらを選ぶメリットには何があるのかな？と。
正直、僕には分かりません。
そこが大きなリスクになりますね。
可能性があるのです。
どの商品もそうですが、お金が回っているうちは大丈夫です。
ただ新たなファンドを蘇生してそこでお金が集まらないと会社の資金繰りが悪くなるようなケースだった場合は怖い。
この辺はよくチェックしていただき、自分で調べたけどわからないという場合はご相談ください。
あまり手元で見せられなかった情報もありますし…
公開してはいけない情報や公にできないリサーチ方法も持っていますので、探偵なのでね。
えっ、それは合法ですか…？
合法ではありますが…
あまり公にはするべき情報ではなかったりしますね。
「自分が投資している先を知りたい」という話があればLINEから連絡をいただければ、細川さんをつなぎますのでお気軽にご相談ください。
今回は「不動産クラウドファンディング会社をどうやって見分けていけばいいのか？」という話をしました。
結論としては上場企業の案件が安心です。
そうでない場合はしっかりと財務状況を把握する。
あとはマスターリース、サブリース、借り上げなどは、なるべく避けた方がいいんじゃないかな？というのが私の考えです。
秋田の物件をやるにしても「その物件の入居者がどれぐらい埋まっているのか？」ネットでちゃんとチェックをしてください。
チェックもせずに「預金感覚で〜」と言っているとやられてしまいますから…
ここも大事なポイントなのでぜひ覚えておいてください。
ありがとうございました。
