不動産投資の賃料下落にどこまで耐えられるかを判断する3ステップ
不動産経営を安定させるためには、客観的な数値をもとに現在の収支を分析することが大切です。
今の家賃からいくらまで下がっても耐えられるのかを把握できれば、賃料下落への漠然とした不安も軽減しやすくなります。
ここでは、不動産投資の賃料下落にどこまで耐えられるかを判断する3ステップを紹介します。
STEP 2：DCRを計算してローンの返済余力を確認する
STEP 3：賃料をいくらまで下げられるかシミュレーションする
STEP 1：損益分岐点を計算して赤字になる家賃を把握する
まずは、収支が赤字に転じる境界となる「損益分岐点」を把握しましょう。
損益分岐点を算出する際は、ローン返済額だけでなく、管理委託費や固定資産税、将来の修繕に備えるための積立金など、物件の保有にかかる諸経費をすべて含めます。
5万円 ＋1万5,000円 ＝ 6万5,000円
この場合、月6万5,000円が損益分岐点となります。
区分マンションでは、管理費とは別に修繕積立金が毎月設定されているのが一般的です。
一方、一棟物件では修繕積立金が決められていないため、家賃収入の5％～10％程度を将来の修繕費としてあらかじめ計上しておくと、実態に近い収支を把握しやすくなります。
家賃収入が損益分岐点を下回ると、ローン返済や諸経費を家賃だけでは賄えず、給与などから不足分を補填しなければなりません。
また、計算する際は、常に満室の状態が続くことを前提にしないよう注意が必要です。
退去後に次の入居者が決まるまで、年間で1カ月程度の空室期間が発生する可能性もあります。
空室率を10％程度見込み、実際に入金される家賃収入を少し厳しめに設定して計算しておきましょう。
余裕を持った数値で算出することで、空室や突発的な支出が発生した際の資金不足を防ぎやすくなります。
STEP 2：DCRを計算してローンの返済余力を確認する
損益分岐点を把握した後は、ローンの返済にどの程度の余裕があるのかも確認しましょう。
不動産投資ローンの返済能力を客観的に判断する指標の一つが、DCR（借入償還余裕率）です。
DCRとは、家賃収入から経費を差し引いた純収益が、年間のローン返済額の何倍あるかを示す数値です。
一般的には、1.3倍以上が健全な経営を判断する一つの目安とされています。
純収益130万円 ÷ 年間返済額100万円 ＝ DCR1.3倍
DCRが1.0に近い場合、純収益のほとんどがローン返済に充てられており、返済余力が少ない状態です。
家賃の下落や経費の増加によって純収益が減れば、返済が厳しくなる可能性があります。
また、DCRが悪化すると、将来の金利上昇に備えた借り換えや、物件を増やすための追加融資を受けにくくなることも考えられます。
現在のDCRを算出し、家賃が下落しても返済を続けられる余裕があるか確認しておきましょう。
STEP 3：賃料をいくらまで下げられるかシミュレーションする
最後に、損益分岐点とDCRをもとに、家賃をいくらまで下げられるのかをシミュレーションします。
赤字にならない金額だけでなく、ローンの返済余力や銀行からの評価を維持できる水準も考慮することが大切です。
現在の家賃8万円 － 損益分岐点7万5,000円 ＝ 赤字になるまでの余裕5,000円
この場合、家賃を5,000円以上下げると、家賃収入だけではローン返済や諸経費を賄えなくなる可能性があります。
赤字になるまでの余裕が数千円しかない場合、わずかな値下げでも給与などからの持ち出しが発生しかねません。
さらに、家賃収入の減少によってDCRも悪化し、追加融資や借り換えに影響する可能性があります。
建物は築年数の経過とともに古くなるため、将来的な家賃下落も考慮しておく必要があります。
現在の家賃と損益分岐点の差が小さい場合は、収支が圧迫される前に対策を検討しましょう。
計算結果をもとに、すぐに対策が必要なのか、今の収支を維持できるのかを判断することが大切です。
賃料下落が適正範囲か判断する3つの目安
賃料下落への対策を考える前に、家賃が下がっている原因を確認することが大切です。
市場全体の動きによる避けにくい下落なのか、所有する物件に固有の問題があるのかによって、取るべき対策は異なります。
ここでは、賃料下落が適正範囲か判断する3つの目安を紹介します。
（2）新築物件｜新築プレミアム消失後の下落幅を確認する
（3）周辺相場｜競合物件と比較して家賃の割高感を調べる
（1）築年数｜平均的な家賃下落率と比較する
一般的に、家賃は築年数の経過とともに下がる傾向があります。
ただし、下落するスピードは常に一定ではなく、木造や鉄筋コンクリート造（RC造）など、建物の構造によっても異なります。
一般的な目安としては、家賃は年平均1％程度ずつ下落するといわれています。
なかでも、新築から築10年頃までは家賃の下落幅が大きくなりやすい時期です。
一方、築20年を超えると下落のペースが緩やかになり、家賃が安定する傾向があります。
所有する物件の家賃が年1％程度の目安を大きく上回るペースで下がっている場合は、築年数以外の原因も考える必要があります。
建物や共用部の管理状態、周辺にある競合物件の増加などが、家賃下落に影響している可能性もあるためです。
築年数による一般的な下落と比較し、自分の物件だけが大きく下がっていないか確認しましょう。
（2）新築物件｜新築プレミアム消失後の下落幅を確認する
新築物件の家賃には、まだ誰も入居していないことによる希少価値が反映されています。
このような上乗せ分は「新築プレミアム」と呼ばれ、一般的には周辺相場より10％～20％程度高く設定されることがあります。
ただし、新築プレミアムは最初の入居者が退去し、物件が中古扱いになった時点でなくなります。
そのため、2回目の入居募集で家賃が大きく下がったとしても、新築プレミアムがなくなったことによる調整である可能性があります。
家賃が下がったからといって、すぐに物件の欠陥や人気の低下を疑う必要はありません。
新築物件へ投資する場合は、最初の退去後に家賃が下がる可能性をあらかじめ想定し、収支計画に反映しておくことが大切です。
（3）周辺相場｜競合物件と比較して家賃の割高感を調べる
家賃は、周辺にある競合物件との需給バランスによって決まります。
所有する物件の家賃が、立地や広さ、築年数などの条件が近い物件より高い場合は、周辺相場に合わせて家賃が下がっている可能性があります。
このようなケースでは、相場に近づくための適正な調整と考えられるでしょう。
一方、周辺相場と同程度、または相場よりも安いにもかかわらず入居者が決まらない場合は注意が必要です。
設備が競合物件より見劣りしている、共用部の清掃が行き届いていないなど、家賃以外の要因が影響している可能性があります。
賃貸物件のポータルサイトで、最寄り駅や間取り、広さ、築年数などの条件が近い物件を調べ、自分の物件の家賃が相場から離れていないか確認しましょう。
競合物件との価格差が原因であれば、周辺相場と同程度まで家賃が下がることは、自然な動きと判断できます。
賃料下落を防いで収益を守る4つの対策
家賃の値下げを検討する場面は、退去後になかなか次の入居者が決まらず、空室期間が長引いているときに多く見られます。
まずは家賃を下げる以外の方法で、物件の魅力を高めたり、支出を見直したりすることが大切です。
ここでは、賃料下落を防いで収益を守る4つの対策を紹介します。
（2）管理会社の家賃値下げ提案をすぐに受け入れない
（3）管理手数料や外注費を見直す
（4）保険やガス契約などの固定費を削減する
（1）費用対効果の高い設備を導入する
家賃を下げる前に、入居者から需要のある設備を導入し、物件の魅力を高める方法を検討しましょう。
例えば、宅配ボックスや無料インターネット、温水洗浄便座などは、入居者が部屋を選ぶ際に重視することがあります。
競合物件との差別化につながれば、現在の家賃を維持したまま入居者が決まる可能性も高まります。
仮に家賃を月3,000円下げた場合、減収額は年間で3万6,000円、2年間で7万2,000円です。
さらに、入居者が住み続ける限り、家賃を下げた分の減収も続きます。
一時的な費用をかけて設備を導入し、家賃の水準を維持したまま募集するほうが、長期的には収益を守りやすい場合があります。
設備投資には費用がかかりますが、導入した設備は物件に残るため、今後の入居者募集や空室対策にも活用できます。
家賃を下げた場合の減収額と設備の導入費用を比較し、費用対効果を確認したうえで判断しましょう。
（2）管理会社の家賃値下げ提案をすぐに受け入れない
空室期間が長引き、管理会社から家賃の値下げを提案された場合でも、すぐに受け入れるのではなく、ほかの対策を検討することが大切です。
家賃を下げる前に、現在の募集条件や物件の状態に改善できる点がないか確認しましょう。
例えば、仲介会社へ支払う広告料（AD）を増やし、物件を紹介してもらいやすくする方法があります。
また、共用部を清掃し、内見時の印象を整えることも対策の一つです。
家賃以外の条件や管理状態を見直すことで、値下げをせずに入居者が決まる可能性があります。
一度下げた家賃は、入居中に元の水準へ戻すことが難しく、退去後の募集にも影響する場合があります。
そのため、家賃の値下げは、ほかの改善策を試しても入居者が決まらない場合に検討する方法として考えておきましょう。
（3）管理手数料や外注費を見直す
収益を守るためには、家賃収入だけでなく、物件の維持や管理にかかる支出にも目を向けることが重要です。
なかでも、毎月発生する管理手数料は、契約内容の確認や管理会社の見直しによって削減できる可能性があります。
一般的な賃貸管理手数料は、家賃の3％～5％程度といわれています。
現在の手数料が5％であれば、管理内容を確認したうえで条件を交渉したり、より手数料の低い管理会社と比較したりする方法があります。
ただし、手数料の安さだけで判断すると、対応範囲やサービスの質が変わる可能性もあります。
入居者対応や募集業務、退去時の対応など、サービス内容を比較したうえで検討しましょう。
また、定期清掃費やエレベーターの保守点検費などの外注費も、長期間同じ業者へ依頼していると、現在の相場と合わなくなっている場合があります。
複数の業者から相見積もりを取り、料金とサービス内容を確認することで、必要な管理水準を維持しながら支出を抑えられる可能性があります。
毎月の固定費を削減できれば、その分だけ手元に残る金額が増え、賃料下落に対する余裕も生まれます。
（4）保険やガス契約などの固定費を削減する
管理手数料や外注費だけでなく、保険やインフラに関する契約を見直すことで、支出を減らせる場合があります。
例えば、火災保険に物件の状況に合わない補償が含まれていないか確認してみましょう。
マンションの高層階であるにもかかわらず、床上浸水に関する補償を手厚く設定しているなど、必要性の低い補償が含まれている可能性があります。
ただし、補償を減らすと災害時に受け取れる保険金にも影響するため、物件の立地や階数、想定されるリスクを踏まえて判断することが大切です。
共用部の電気契約についても、実際の使用量に対して契約容量が大きすぎないか確認しましょう。
必要以上の容量で契約している場合は、アンペア数を見直すことで基本料金を抑えられる可能性があります。
また、プロパンガスを利用している物件では、ガス会社の変更を検討する方法もあります。
地域やガス会社によっては、契約の切り替えに伴い、エアコンや給湯器などの設備に関する提案を受けられる場合があります。
ただし、契約期間や解約条件、入居者が支払うガス料金なども異なるため、条件を十分に確認してから判断しましょう。
こうした固定費を見直して支出を減らせれば、損益分岐点を引き下げられる可能性があります。
毎月の支出が少なくなるほど賃料下落への耐性も高まり、収支に余裕を持って不動産経営を続けやすくなるでしょう。
賃料下落に耐えるための資金管理方法
家賃収入が減少しても、毎月のローン返済や経費の支払いを続けられれば、すぐに不動産経営が立ち行かなくなるわけではありません。
賃料下落に備えるためには、毎月の支出を抑えるだけでなく、将来発生する税金や修繕費も見据えて資金を管理することが大切です。
ここでは、賃料下落に耐えるための資金管理方法を紹介します。
（2）デッドクロスによる税負担の増加に備える
（3）大規模修繕に必要な資金を計画的に積み立てる
（1）返済額軽減型の繰り上げ返済を検討する
手元の資金に余裕がある場合は、借入金の一部を前倒しで返済する「繰り上げ返済」を検討する方法があります。
繰り上げ返済には、主に「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。
期間短縮型は、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法です。
完済時期を早められる一方で、毎月の返済額は変わらないため、現在の資金繰りを改善する効果は期待しにくいでしょう。
一方で、返済額軽減型は、返済期間を大きく変えずに、毎月のローン返済額を減らす方法です。
毎月の固定費を抑えられれば、将来的に家賃が下がった場合でも、収支に余裕を持ちやすくなります。
ただし、繰り上げ返済を行うには、元金の一部をまとめて支払う必要があります。
繰り上げ返済によって手元の現金が減り、急な修繕費や空室時の広告費を支払えなくなっては意味がありません。
今後必要になる資金を確保したうえで、余剰資金の範囲内で実行することが大切です。
また、金融機関やローン商品によって、繰り上げ返済の条件や手数料は異なります。
実行する前に契約内容を確認し、毎月の返済額がどの程度減るのかをシミュレーションしておきましょう。
（2）デッドクロスによる税負担の増加に備える
不動産投資では、手元に残る現金が増えていないにもかかわらず、帳簿上の利益が増えて税負担が重くなることがあります。
このように、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態は「デッドクロス」と呼ばれます。
ローンの元金返済は経費にできませんが、減価償却費は実際の現金支出を伴わずに経費として計上できます。
そのため、減価償却費が減少したり、計上できる期間が終了したりすると、手元の現金が増えていなくても帳簿上の利益が大きくなる場合があります。
帳簿上の利益が増えれば、その分だけ所得税や住民税などの負担も重くなる可能性があります。
税負担が増える時期に納税資金を確保できていないと、物件の収支が黒字でも資金繰りが厳しくなりかねません。
現在の利益をすべて使うのではなく、将来の納税に備えて家賃収入の一部を別口座に積み立てておきましょう。
目の前の利益だけで判断せず、減価償却費やローン返済額の変化を確認しながら、長期的に現金を管理することが大切です。
（3）大規模修繕に必要な資金を計画的に積み立てる
外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕には、建物の規模や状態によって数百万円単位の費用がかかる場合があります。
まとまった資金が必要になるにもかかわらず、事前に準備していなければ、資金不足によって必要な工事を実施できなくなる可能性があります。
修繕ができないまま老朽化が進むと、物件の見た目や設備の状態が悪化し、入居者募集にも影響しかねません。
競合物件より見劣りする状態になれば、入居者を決めるために家賃の値下げが必要になることも考えられます。
このような事態を防ぐためには、将来必要になる修繕工事と費用をあらかじめ概算しておくことが大切です。
必要な金額と実施時期を整理し、毎月の家賃収入からいくら積み立てればよいかを逆算しましょう。
また、建物の状態によって修繕の時期や費用は変わるため、定期的に点検を行い、積立計画を見直す必要があります。
修繕資金を計画的に確保しておけば、急な出費が発生した場合にも対応しやすくなります。
適切な時期に必要な修繕を行うことが、家賃水準と物件の資産価値を守ることにつながるでしょう。
賃料下落に耐えられない場合に売却を検討すべきタイミング
設備の見直しやコスト削減などの対策を行っても収支が改善しない場合は、物件の保有を続けることが難しい状態に近づいている可能性があります。
収支の改善が見込めないときは、物件を持ち続けることだけにこだわらず、売却も選択肢に入れて検討することが大切です。
ここでは、賃料下落に耐えられない場合に売却を検討すべきタイミングを紹介します。
（2）大規模修繕に必要な資金を確保できない
（3）税引き後のキャッシュフローが継続的に赤字になる
（1）給与からの赤字補填が長期間続いている
毎月の家賃収入だけではローン返済や経費を賄えず、給与などから不足分を補填している場合は注意が必要です。
一時的な空室や突発的な支出による赤字であれば、入居者が決まることで収支が改善する可能性があります。
しかし、半年以上にわたって赤字が続き、給与からの補填が常態化している場合は、物件の収益構造そのものに問題があることも考えられます。
「いつか家賃が上がる」「満室になれば黒字になる」と期待するだけではなく、現在の家賃相場や空室状況をもとに、収支が改善する見込みを確認することが大切です。
赤字の状態で物件を持ち続けると、毎月の持ち出しによって家計まで圧迫される可能性があります。
改善策を行っても赤字が解消せず、今後も補填が続くと予想される場合は、損失がさらに広がる前に売却を検討しましょう。
（2）大規模修繕に必要な資金を確保できない
物件を維持するために必要な大規模修繕費を用意できない場合も、売却を検討するタイミングのひとつです。
すでに毎月の収支に余裕がなく、修繕資金の積み立てもできていない場合は、必要な工事を実施できない可能性があります。
さらに、金融機関からの追加融資も受けられなければ、物件を維持し続けることは難しくなるでしょう。
必要な修繕を行えないままでは、建物の老朽化が進み、入居者募集にも影響するおそれがあります。
空室が増えたり、家賃を下げなければ入居者が決まらなくなったりすると、収支と資産価値がさらに下がる可能性もあります。
将来必要になる修繕費を計算し、積み立てや融資によっても資金を確保できないと分かった場合は、物件の状態が大きく悪化する前に売却を検討することが大切です。
雨漏りなどの重大な不具合が発生し、市場価値が下がってから売却するよりも、一定の価値が残っている段階で判断したほうが、損失を抑えやすくなるでしょう。
（3）税引き後のキャッシュフローが継続的に赤字になる
家賃の下落に加えて税負担が増えると、帳簿上では利益が出ていても、実際の手元資金が減り続ける場合があります。
家賃収入だけではローン返済や経費、税金を賄えず、税引き後のキャッシュフローが継続的に赤字になっている場合は、保有を続けるメリットを慎重に見直す必要があります。
特に、物件の売却価格がローン残債を上回るアンダーローンの状態であれば、売却代金でローンを完済できる可能性があります。
一方、赤字のまま保有を続けて物件価格が下がり、売却価格がローン残債を下回ると、売却時に不足額を自己資金で補わなければならない場合があります。
売却の選択肢を残すためにも、現在の物件価格とローン残債を確認し、今後の収支をシミュレーションしておきましょう。
税引き後の赤字が続き、改善の見込みも少ない場合は、売却できる状態のうちに手放すことも現実的な判断です。
まとめ
今回は、不動産投資の賃料下落にどこまで耐えられるかを判断する方法や、収益を守るための対策、売却を検討するタイミングについて紹介しました。
家賃が下がったときに慌てないためには、損益分岐点やDCRを計算し、現在の家賃からいくらまで下落しても耐えられるのかを把握しておくことが大切です。
周辺相場や競合物件とも比較し、賃料下落の原因が市場全体の動きにあるのか、所有する物件にあるのかを確認しましょう。
家賃を下げる前に、設備の導入や管理費用の見直しなどを行うことで、収益を維持できる可能性もあります。
また、将来の税負担や大規模修繕に備えて資金を確保し、赤字が長期間続く場合には売却も含めて保有方針を見直すことが必要です。
ココザスでは、不動産を含む資産形成について、お客さまの資産状況や今後のライフプランを踏まえたご相談を受け付けています。
賃料下落への備えや今後の資産運用に不安がある方は、ぜひお気軽にココザスへご相談ください。
