ワンルームマンションを売りたい人必見！売却の流れ・費用・高く売るコツを解説

ワンルームマンションを売りたい人がまず確認すべき4つのポイント

ワンルームマンションを売却するときは、いきなり不動産会社へ相談する前に、まず自分の状況を整理しておくことが大切です。

売却する目的や現在の相場、売り出すタイミング、ローンの残債を確認しておくことで、売却後に「思っていたより手元にお金が残らなかった」と後悔するリスクを抑えやすくなります。

ここでは、ワンルームマンションを売りたい人が最初に確認しておきたい4つのポイントを紹介します。

（1）売却目的を整理して優先すべき条件を決める

ワンルームマンションの売却を成功させるためには、まず「なぜ売却したいのか」を整理しておくことが大切です。

住み替え、投資回収、相続、資金確保など、売却の目的によって優先すべき条件は変わります。

例えば、できるだけ高く売りたい場合は、時間をかけて適正な価格で売り出すことが重要です。

一方で、早めに現金化したい場合は、買取業者への売却も選択肢になります。

売却の目的が明確になっていれば、不動産会社にも希望を伝えやすくなります。

価格を優先するのか、スピードを重視するのかをあらかじめ決めておくことで、売却活動中の判断にも迷いにくくなるでしょう。

（2）周辺相場を調べて適正価格の目安を把握する

売却を始める前には、自分のワンルームマンションがどのくらいの価格で売れそうか、周辺相場を確認しておきましょう。

相場を知らないまま査定を受けると、不動産会社から高い査定額を提示されても、それが適正な金額なのか判断しにくくなります。

相場を調べる際は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や、REINS（不動産流通機構）の公開データ、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトを活用すると良いでしょう。

エリア、築年数、専有面積が近い物件の価格帯を確認しておくことで、査定額の妥当性を判断しやすくなります。

（3）売却時期を見極めて買い手が動きやすいタイミングを狙う

ワンルームマンションは、売り出すタイミングによって買い手の見つかりやすさが変わることがあります。

不動産市場には、一般的に1月〜3月や9月〜10月のような需要が高まりやすい時期があります。

転勤や進学、就職などで住まいを探す人が増える時期に売り出すことで、買い手に見つけてもらいやすくなるでしょう。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ」を確認すると、3月の成約件数が1年間で最も多いことが分かります。

ただし、築年数が経過すると資産価値が下がりやすい点にも注意が必要です。

「もう少し待てば高く売れるかもしれない」と考えて売却を先延ばしにしても、必ずしも有利になるとは限りません。

現在の市場状況や金利動向、物件の維持コストなども踏まえながら、売却のタイミングを慎重に判断することが大切です。

（4）ローン残債と売却見込み額を比較しておく

ローンが残っているワンルームマンションを売却する場合は、売却前にローン残債と売却見込み額を確認しておきましょう。

売却金額でローンを完済できる場合は問題ありませんが、売却金額がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、抵当権を抹消するために不足分の資金を別途用意する必要があります。

そのため、まずは金融機関に連絡し、現在のローン残債額と繰り上げ返済手数料を確認しておくことが大切です。

そのうえで、不動産会社の査定額と比較すれば、売却後にどのくらい手元に残るのか、あるいは追加資金が必要になるのかを把握しやすくなります。

売却を進めてから慌てないためにも、ローン状況は早い段階で確認しておきましょう。

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ワンルームマンション売却の流れを5ステップで解説

ワンルームマンションの売却は、流れを知っておくことで、次に何をすれば良いのか判断しやすくなります。

あらかじめ全体像を把握しておけば、必要な書類の準備や不動産会社とのやり取りも進めやすくなり、手続きの遅れや確認漏れを防ぎやすくなります。

ここでは、ワンルームマンション売却の基本的な流れを5つのステップで紹介します。

STEP 1：不動産会社に査定を依頼する

最初に行うのは、不動産会社へ査定を依頼し、物件がどのくらいの価格で売れそうかを把握することです。

査定には、物件情報や周辺の取引データをもとに概算価格を出す「机上査定（AI査定）」と、担当者が実際に物件を確認して査定する「訪問査定」があります。

まずは机上査定で複数社の査定額を比較し、その後、候補となる不動産会社に訪問査定を依頼すると、より現実的な売却価格を把握しやすくなります。

ただし、不動産会社によっては訪問査定のみ対応している場合もあるため、依頼前に確認しておくと安心です。

複数の不動産会社に査定を依頼すれば、価格の幅や各社の考え方を比較できます。

不動産一括査定サービスを活用すれば、1回の入力で複数社に査定を依頼できるため、効率よく相場感をつかみやすいでしょう。

STEP 2：媒介契約を締結する

査定結果や担当者の対応を比較したうえで、売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。

主な種類には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、それぞれ依頼できる会社の数や報告義務などが異なります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。

専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を依頼する契約です。 

専属専任媒介契約も1社に依頼する契約ですが、売主が自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して取引する必要があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社に絞って依頼する分、不動産会社が積極的に販売活動を進めやすい点が特徴です。

一方で、依頼先の販売力や担当者の対応によって売却結果が左右されやすいため、契約前に実績や販売方針を確認しておくことが大切です。

また、一般媒介契約は複数社に依頼できる反面、会社ごとの販売活動に差がでる場合もあります。

売却を急ぎたいのか、複数社を比較しながら進めたいのかなど、自分の状況に合わせて契約形態を選びましょう。

STEP 3：売り出し価格を決めて販売活動を始める

媒介契約を結んだ後は、不動産会社と相談しながら売り出し価格を決めます。

売り出し価格は、査定額や周辺相場、売却希望時期などを踏まえて設定します。

一般的には、値下げ交渉の余地を見込んで、査定額より少し高めに設定するケースもあります。

ただし、相場より高すぎる価格にすると、問い合わせや内覧につながりにくくなるため注意が必要です。

販売活動では、不動産会社がREINSへの登録、ポータルサイトへの掲載、チラシ配布などを行い、買い手を探します。

売り出し後は、不動産会社から活動状況の報告を受けながら、問い合わせ数や内覧状況を確認しましょう。

反響が少ない場合は、掲載写真や紹介文、価格設定を見直すことも大切です。

STEP 4：購入希望者と条件交渉し売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかったら、売却価格や引渡し時期などの条件を調整します。

条件交渉がまとまったら、売買契約を締結します。

売買契約書には、売却価格、引渡し日、手付金、契約解除の条件などが記載されます。

契約後のトラブルを防ぐためにも、内容を十分に確認し、不明点があれば契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。

売買契約時には、買主から手付金を受け取ることが一般的です。

手付金は売却価格の5〜10％程度が目安とされますが、この段階で売却代金の全額を受け取るわけではなく、残代金は、後日の決済時に受け取る流れになるので注意が必要です。

STEP 5：決済・ローン完済・引渡しを行う

売買契約を結んだ後は、決済と引渡しの準備を進めます。

決済は、売買契約からおおよそ1〜2カ月後に行われることが一般的です。

決済当日は、買主・売主・不動産会社・司法書士・金融機関の担当者などが集まり、残代金の受け取りや登記手続きを進めます。

ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権の抹消手続きを行い、あわせて、所有権移転登記や鍵の引渡しも行われます。

鍵の引渡しが完了すると、ワンルームマンションの売却手続きは完了です。

売却後は、譲渡所得の有無を確認し、必要に応じて翌年の確定申告に備えましょう。

ワンルームマンションの査定方法と相場の調べ方

ワンルームマンションを売却する際は、不動産会社に査定を依頼する前に、査定方法の違いや相場の調べ方を知っておくことが大切です。

あらかじめ相場感を持っておくことで、不動産会社から提示された査定額が適正かどうかを判断しやすくなります。

ここでは、ワンルームマンションの主な査定方法と、自分で売却相場を調べる方法を紹介します。

（1）一括査定サービスで複数社の査定額を比較する

ワンルームマンションの相場を効率よく把握したい場合は、不動産一括査定サービスを活用する方法があります。

一括査定サービスでは、1回の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

各社の査定額を比較できるため、自分の物件がどのくらいの価格で売れそうか、相場の目安をつかみやすくなります。

代表的なサービスには、SUUMO売却査定、HOME4U、イエウールなどがあり、いずれも無料で利用できます。

ただし、査定額が高い会社を選べば良いというわけではありません。

不動産会社によって査定の根拠や販売戦略は異なるため、金額だけでなく、説明の分かりやすさや販売実績、担当者の対応もあわせて確認することが大切です。

複数社を比較することで、相場を把握しやすくなるだけでなく、信頼して任せられる不動産会社も見つけやすくなるでしょう。

（2）AI査定と訪問査定の違いを理解して使い分ける

ワンルームマンションの査定には、主に「AI査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。

それぞれ査定方法や精度が異なるため、売却の検討段階に応じて使い分けることが大切です。

AI査定は、所在地や築年数、専有面積などのデータをもとに、おおよその査定額を算出する方法です。

短時間で結果を確認できるため、売却を考え始めた段階で相場感を知りたい場合に向いています。

一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を確認したうえで査定額を算出する方法です。

室内の状態や設備の劣化状況、日当たり、眺望、管理状況なども確認されるため、より実際の売却価格に近い査定額を把握しやすくなります。

まずはAI査定や一括査定サービスで大まかな相場を確認し、その後、信頼できそうな2〜3社に訪問査定を依頼すると、適正な売却価格を判断しやすくなるでしょう。

（3）不動産情報ライブラリやポータルサイトで相場を調べる

ワンルームマンションの売却相場は、自分で調べることもできます。

相場を確認する際に活用しやすいのが、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。

実際の売買事例が公開されており、エリアや築年数、専有面積が近い物件の成約価格を確認できます。

また、REINSのマーケット情報や、SUUMO・アットホームなどの不動産ポータルサイトで、現在売り出されている類似物件の価格を確認する方法もあります。

ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は「売り出し価格」であり、実際に成約した価格とは異なる場合があります。

そのため、複数の情報を見比べながら、あくまで相場の目安として参考にすると良いでしょう。

ワンルームマンション売却にかかる費用の内訳と目安

ワンルームマンションを売却する際は、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

仲介手数料や印紙税、登記費用など、いくつかの費用が発生します。

ここでは、ワンルームマンション売却にかかる主な費用と目安を紹介します。

（1）仲介手数料の上限額と計算方法

仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立したときに支払う報酬です。

法律で上限額が決められており、一般的には「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。

例えば、売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料の上限は105.6万円（税込）です。

仲介手数料の支払いタイミングは、不動産会社によって異なります。

「売買契約時に半金、決済時に残金を支払う」ケースもあれば、「決済時に全額を支払う」ケースもあります。

後から慌てないためにも、媒介契約を結ぶ前に支払い時期を確認しておきましょう。

また、仲介手数料は、場合によっては値引き交渉ができることもあります。

ただし、手数料の引き下げだけを重視すると、不動産会社の販売活動に影響する可能性もあります。

費用の安さだけで判断せず、売却実績や販売方針、担当者の対応も含めて比較することが大切です。

（2）印紙税・登録免許税・司法書士報酬の目安

ワンルームマンションを売却する際は、売買契約書に貼付する印紙税がかかります。

印紙税は契約金額によって異なり、売却価格が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は、軽減措置の適用により1万円が目安です。

また、ローンが残っている物件を売却する場合は、抵当権を抹消するための費用も発生します。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件あたり1,000円です。

実際には、手続きを司法書士に依頼することが多いため、司法書士報酬として1〜2万円程度を見込んでおくと良いでしょう。

印紙税や登記費用は仲介手数料に比べると大きな金額ではありませんが、売却時に必要になる費用です。

手残り額を計算するときは、こうした細かな費用も含めて確認することが大切です。

引用｜国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

（3）ローンが残っている場合の繰り上げ返済手数料

ローンが残っているワンルームマンションを売却する場合は、売却代金でローンを一括返済することになります。

このとき、金融機関によっては繰り上げ返済手数料が発生する場合があります。

手数料の金額は金融機関や契約内容によって異なります。

固定金利型では数万円から数十万円程度の手数料がかかるケースもありますが、変動金利型では無料としている金融機関もあります。

そのため、売却を進める前に、現在のローン残債額とあわせて繰り上げ返済手数料も確認しておきましょう。

また、ローンが残っている場合は、繰り上げ返済手数料だけでなく、仲介手数料や登記費用なども差し引いたうえで手残り額を考える必要があります。

例えば、ワンルームマンションを2,000万円で売却した場合、主な費用の目安は以下のとおりです。

上記はあくまで概算であり、ローン残債や譲渡所得税は含まれていません。

売却後に手元にいくら残るかを把握するには、売却価格からローン残債と各種費用を差し引いて試算しておくことが大切です。

ワンルームマンション売却にかかる税金と確定申告の注意点

ワンルームマンションを売却して利益が出た場合は、税金が発生する可能性があります。

売却価格だけを見て判断してしまうと、税金を差し引いた後の手残り額が想定より少なくなることもあります。

ここでは、ワンルームマンション売却にかかる税金と、確定申告で注意したいポイントを紹介します。

（1）譲渡所得税は売却益が出た場合に発生する

ワンルームマンションを売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として扱われます。

譲渡所得が発生すると、所得税や住民税の課税対象になります。

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

この計算結果がプラスになった場合、原則として税金が発生します。

取得費とは、物件の購入価格や購入時にかかった諸費用などを含めた金額です。

また、譲渡費用には、売却時に支払った仲介手数料や印紙税などが含まれます。

税金を正しく計算するためにも、売却時にかかった費用の領収書や明細は保管しておきましょう。

（2）所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる

譲渡所得にかかる税率は、物件の所有期間によって変わります。

売却時期を考える際は、現在の所有期間も確認しておきましょう。

（3）3,000万円特別控除は居住用か投資用かで扱いが変わる

マイホームとして使っていたワンルームマンションを売却する場合、一定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

これは、居住用財産を売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

条件を満たせば、譲渡所得が3,000万円以下の場合に税金を抑えられるケースがあります。

ただし、投資用ワンルームマンションには、原則としてこの特例は適用されません。

自分が住んでいた物件なのか、賃貸に出していた投資用物件なのかによって、使える制度が変わります。

特例を使えるかどうかは判断が分かれることもあるため、不安がある場合は税理士などの専門家に確認しておくと安心です。

（4）売却益が出た場合は確定申告が必要になる

ワンルームマンションを売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

会社員であっても、不動産の売却益は給与所得とは別に申告する必要があります。

申告期間は、原則として売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

期限に遅れないよう、売買契約書や領収書、取得費が分かる書類などを早めに準備しておきましょう。

また、売却によって損失が出た場合でも、確定申告を検討した方が良いケースがあります。

ただし、損失を他の所得と通算できるかどうかは、物件が居住用か投資用か、条件を満たしているかによって異なります。

特に投資用ワンルームマンションでは、マイホーム向けの特例が使えないケースも多いため、自己判断せず専門家に確認することが大切です。

（5）取得費や譲渡費用の書類を残して税負担を抑える

税負担を抑えるためには、取得費や譲渡費用を正しく計上することが大切です。

購入時の売買契約書や仲介手数料の領収書、売却時に支払った仲介手数料や印紙税の領収書などは、税金の計算に必要になる場合があります。

これらの書類が残っていないと、取得費や譲渡費用を十分に反映できず、結果として税負担が大きくなる可能性があります。

また、所有期間が5年を超えてから売却すると、長期譲渡所得として税率が下がる場合があります。

売却を急がない場合は、所有期間も踏まえてタイミングを検討すると良いでしょう。

税金の計算は、物件の使い方や購入時の状況によって変わります。

手残り額を正確に把握するためにも、売却前に必要書類を整理し、分からない点は税理士や不動産会社に相談しておきましょう。

ワンルームマンションを高く売るための7つのコツ

ワンルームマンションは、同じ物件でも売り出すタイミングや価格設定、見せ方によって、売却価格や成約までのスピードが変わることがあります。

少しでも有利な条件で売却するためには、ただ不動産会社に任せるだけでなく、売却前に押さえておきたいポイントを理解しておくことが大切です。

ここでは、ワンルームマンションを高く売るために意識したい7つのコツを紹介します。

（1）需要が高まる時期を狙って売り出す

ワンルームマンションをできるだけ高く売りたい場合は、売り出すタイミングにも注意が必要です。

不動産市場には、買い手の動きが活発になりやすい時期があります。

一般的には、1〜3月や9〜10月は需要が高まりやすい時期とされており、このタイミングで売り出すことで、購入希望者に見つけてもらいやすくなります。

特に1〜3月は、転勤・就職・進学などに伴って住まいを探す人が増えやすいため、売却を進める時期として有効です。

一方で、築年数が経過すると物件価値が下がりやすい点にも注意が必要です。

「もう少し待てば相場が上がるかもしれない」と考えて売却を先延ばしにしても、必ずしも有利に働くとは限りません。

現在の市場環境や物件の状態を踏まえながら、売り時を逃さないようにしましょう。

（2）複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

ワンルームマンションを高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。

不動産会社によって、査定額や販売戦略、得意とするエリアは異なり、1社だけの査定では、その金額が相場に合っているのか判断しにくい場合があります。

複数社の査定額を比較すれば、おおよその相場感をつかみやすくなります。

また、各社がどのような根拠で査定額を出しているのかを確認することで、信頼できる会社かどうかも判断しやすくなるでしょう。

ただし、査定額が最も高い会社を選べば良いわけではありません。

査定額だけでなく、説明の分かりやすさ、販売実績、担当者の対応、売却戦略なども含めて比較することが重要です。

（3）高すぎず安すぎない売り出し価格を設定する

ワンルームマンションを高く売るためには、相場を踏まえた売り出し価格の設定が欠かせません。

売り出し価格が高すぎると、問い合わせや内覧につながりにくくなり、長期間売れ残る可能性があります。

売れ残りの印象がついてしまうと、最終的に大きな値下げが必要になることもあります。

一方で、最初から安すぎる価格で売り出してしまうと、本来得られたはずの売却益を逃してしまうかもしれません。

そのため、相場より5〜10％程度高い水準で売り出し、反響を見ながら価格を調整するなど、無理のない価格を設定することが大切です。

（4）写真や内覧対策で物件の印象を良くする

ワンルームマンションを高く売るためには、買い手に良い印象を持ってもらうことも大切です。

購入希望者は、ポータルサイトの写真や物件情報を見て内覧するかどうかを判断します。

そのため、掲載写真の印象が悪いと、物件そのものに魅力があっても問い合わせにつながりにくくなる可能性があります。

写真を掲載する際は、室内が明るく広く見えるように撮影することが大切です。

不動産会社に撮影を任せる場合でも、過去の掲載事例を確認し、写真の見せ方に問題がないかチェックしておきましょう。

また、内覧時の印象も成約に影響します。室内を清潔に保ち、不要な荷物を片付けて、できるだけすっきりした状態で見てもらうことが大切です。

必要に応じてハウスクリーニングを依頼すれば、買い手に良い印象を与えやすくなります。

（5）入居中ならオーナーチェンジ物件として売却する

賃借人がいるワンルームマンションは、オーナーチェンジ物件として売却できます。

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま、所有者だけが変わる物件のことです。

すでに家賃収入が発生しているため、投資目的の買い手にとっては検討しやすい物件になる場合があります。

特に投資用ワンルームマンションの場合は、入居中のまま売り出すことで、家賃収入を重視する投資家層にアプローチしやすくなります。

ただし、賃借人がいる物件は、買主が自由に住むことを前提に購入しにくいため、実需目的の買い手は限定されます。

入居中か空室かによって、売却時に狙うべき買い手層は変わります。

物件の状況に合わせて、どのような売却戦略が合っているのかを不動産会社と相談しながら決めましょう。

（6）媒介契約の種類を理解して売却戦略に合うものを選ぶ

媒介契約の選び方も、ワンルームマンション売却を進めるうえで重要なポイントです。

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。

それぞれ依頼できる不動産会社の数や販売活動の進め方が異なるため、売却方針に合った契約を選ぶことが大切です。

専任媒介や専属専任媒介は、1社に絞って売却を依頼する契約です。

不動産会社が販売活動に力を入れやすい一方で、依頼先の販売力や担当者の対応によって結果が左右されやすい面もあります。

一方、一般媒介は複数の不動産会社に依頼できる契約です。

幅広く買い手を探せる反面、会社ごとに販売活動への温度差がでることもあります。

どの契約が最適かは、物件の条件や売却スケジュールによって異なります。

契約の特徴を理解したうえで、自分の売却戦略に合うものを選びましょう。

（7）反響を見ながら値下げのタイミングを判断する

売り出した後は、問い合わせ数や内覧件数などの反響を確認しながら、価格を見直すタイミングを判断することが大切です。

売り出しから1〜2カ月が経過しても問い合わせや内覧が少ない場合は、売り出し価格が相場より高い可能性があります。

その場合は、不動産会社と相談しながら価格の見直しを検討しましょう。

値下げをする際は、一度に大きく下げるのではなく、反響を見ながら段階的に調整する方法もあります。

急な大幅値下げは、買い手に「売れ残っている物件」という印象を与える可能性があるため、慎重に判断することが大切です。

また、売り出しから2〜3カ月経っても成約に至らない場合や、周辺で類似物件が増えて競合が強くなった場合も、価格を見直すタイミングの目安になります。

高く売ることを目指しつつも、相場や反響に合わせて柔軟に対応することが、結果的に納得できる売却につながります。

ワンルームマンション売却で失敗しやすいパターンと対策

ワンルームマンションの売却では、価格設定や不動産会社選び、費用の確認不足などが原因で、思うように売却が進まないケースがあります。

よくある失敗パターンを事前に知っておけば、余計な値下げや売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

ここでは、ワンルームマンション売却で注意したい失敗例と対策を紹介します。

（1）高い査定額だけで不動産会社を選んでしまう

不動産会社を選ぶ際に、査定額の高さだけで判断してしまうのは避けたい失敗のひとつです。

不動産会社の中には、媒介契約を獲得するために、相場より高い査定額を提示するケースもあります。

高い査定額に期待して依頼しても、実際にはその価格で買い手が見つからず、後から値下げを繰り返すことになるかもしれません。

大切なのは、査定額の高さだけではなく、その金額にどのような根拠があるかを確認することです。

類似物件の成約事例や現在の市場環境、買い手の需要などをもとに、査定額の理由を具体的に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

担当者の対応力や売却実績もあわせて確認することで、信頼して任せられる会社を見極めやすくなります。

（2）相場より高く売り出して売れ残ってしまう

「できるだけ高く売りたい」と考えるあまり、相場を大きく上回る価格で売り出すと、売却が長引く原因になります。

価格が高すぎる物件は、購入希望者の候補から外れやすく、問い合わせや内覧につながりにくくなります。

長期間売れ残ると、「何か問題がある物件なのでは」と見られてしまい、最終的に大幅な値下げを求められる可能性もあります。

そのため、売り出し価格は市場相場を踏まえて設定することが基本です。

売却前に周辺の類似物件や成約事例を確認し、不動産会社とも相談しながら、無理のない価格を決めましょう。

売り出し後も、問い合わせ数や内覧件数などの反響を見ながら、必要に応じて価格を見直すことがスムーズな売却につながります。

（3）1社だけに任せて販売活動が進まなくなる

不動産会社に売却を依頼した後、販売活動を任せきりにしてしまうと、売却が思うように進まないことがあります。

特に専任媒介契約を結んだ場合は、依頼した不動産会社の販売力や担当者の動きが売却結果に大きく影響します。

十分な集客や営業活動が行われていないと、問い合わせが増えず、売却が長期化してしまう可能性があります。

また、定期的な報告がなければ、売却活動がどのように進んでいるのか把握できません。

ポータルサイトに掲載されている写真や紹介文の質が低い場合も、物件の魅力が伝わらず、売却機会を逃す原因になります。

そのため、媒介契約を結んだ後も、不動産会社から販売活動の報告を受け、問い合わせ状況や内覧件数を確認しましょう。

掲載内容や販売戦略に気になる点があれば、早めに相談することが大切です。

期待した成果が得られない場合は、契約更新のタイミングで他社への依頼を検討する方法もあります。

（4）税金や費用を見落として手残りが少なくなる

ワンルームマンションの売却では、売却価格だけを見て判断すると、想定より手元に残る金額が少なくなることがあります。

売却時には、仲介手数料、譲渡所得税、抵当権抹消費用、ローンの繰り上げ返済手数料など、さまざまな費用が発生する場合があります。

これらを考慮せずに売却を進めると、実際の受取額が予想を下回ってしまうかもしれません。

特に投資用ワンルームマンションの場合は、売却益がでると譲渡所得税がかかることがあります。

税金の影響によって手残り額が大きく変わる可能性があるため、事前の確認が重要です。

売却を検討する段階で、売却価格だけでなく、費用や税金を差し引いた手残り額をシミュレーションしておきましょう。

不安がある場合は、不動産会社や税理士に相談し、必要な費用や利用できる特例制度を確認しておくと安心です。

（5）契約内容を確認せず売却後のトラブルにつながる

売買契約書の内容を十分に確認しないまま契約を結ぶと、引渡し後に買主とのトラブルにつながる可能性があります。

特に注意したいのが、物件の不具合や欠陥に関する取り扱いです。

例えば、売主が把握していた雨漏りや設備の故障などを買主に伝えていなかった場合、引渡し後に修理費用や損害賠償を請求されることがあります。

このように、契約内容と実際の物件の状態に相違があった場合に問題となる売主の責任を「契約不適合責任」と言います。

売却後のトラブルを防ぐためには、契約書の内容を署名前にしっかり確認することが大切です。

不明点があれば、不動産会社や司法書士に質問し、曖昧なまま契約を進めないようにしましょう。

また、物件の不具合や過去のトラブルがある場合は、告知事項として正確に伝えておくことも重要です。

ワンルームマンション売却に関するよくある質問

ワンルームマンションの売却を検討していると、賃借人がいる場合やローンが残っている場合、税金の申告などについて不安を感じる方も多いでしょう。

事前によくある疑問を整理しておけば、売却の流れをイメージしやすくなり、必要な準備も進めやすくなります。

ここでは、ワンルームマンション売却に関するよくある質問に回答します。

Q1. 賃借人がいるワンルームマンションでも売却できる？

賃借人が入居している物件は「オーナーチェンジ物件」として、主に不動産投資家を対象に売却できます。

すでに家賃収入が発生しているため、利回りを重視する投資家にとっては検討しやすい物件になる場合があります。

ただし、居住用として購入したい人にとっては、自由に住み始めることが難しく、内覧もしにくいケースがあります。

そのため、賃借人がいる物件は買い手の層が投資家中心になりやすい点を理解しておきましょう。

Q2. 築古のワンルームマンションでも買い手は見つかる？

築古物件は、築浅物件に比べると資産価値が下がりやすい傾向がありますが、価格設定や立地条件によっては買い手が見つかることがあります。

特に立地が良い物件であれば、築年数が古くても一定の需要が見込めるでしょう。

また、リノベーションを前提に購入を検討する買い手に向けて売り出す方法もあります。

築古物件を売却する場合は、無理に高値を狙うのではなく、現状のまま売却しやすい価格帯に設定することが大切です。

Q3. ローンが残っているワンルームマンションは売却できる？

通常は、売却代金を使ってローンを一括返済し、物件に設定されている抵当権を抹消します。

そのため、売却価格がローン残債を上回っていれば、通常の売却手続きと大きく変わりません。

注意したいのは、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態です。

この場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。

自己資金で補えない場合は、金融機関と相談しながら任意売却などの対応を検討することになります。

ローンが残っている場合は、売却前に金融機関へ連絡し、現在の残債額や繰り上げ返済手数料を確認しておきましょう。

Q4. 売却益が出ない場合でも確定申告は必要？

ワンルームマンションを売却して損失が発生した場合、居住用財産であれば「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」を利用できるケースがあります。

この特例が使える場合、損失を他の所得と通算したり、翌年以降に繰り越したりできる可能性があります。

ただし、すべてのワンルームマンション売却で損益通算や繰越控除が使えるわけではありません。

物件が居住用か投資用か、所有期間やローンの状況などによって扱いが変わります。

売却益が出ていない場合でも、確定申告によって税務上のメリットを受けられる可能性があるため、不安がある場合は税理士に相談すると良いでしょう。

Q5. ワンルームマンションの売却期間はどのくらい？

ただし、実際の売却期間は物件の立地、価格設定、市場状況、不動産会社の販売力などによって変わります。

条件が合えば1カ月以内に成約するケースもありますが、反対に6カ月以上かかるケースもあります。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向」では、2025年度の平均売却期間は82.6日とされています。

スムーズに売却を進めるためには、余裕を持ったスケジュールで準備を始めることが大切です。

Q6. 査定額と実際の売却価格が異なる理由とは？

そのため、実際の売却価格と必ず一致するわけではありません。

実際の売却価格は、買主との交渉や市場の反響によって決まります。

売り出し後の問い合わせ状況や内覧数、競合物件の有無によっては、査定額より低い価格で成約することもあります。

また、不動産会社によっては、媒介契約を獲得するために相場より高めの査定額を提示するケースもあります。

査定額を見るときは、金額の高さだけで判断しないことが大切です。

類似物件の成約事例や市場環境など、査定額の根拠を具体的に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

Q7. リフォーム・ハウスクリーニング費用の必要性は？

リフォームに費用をかけても、その分を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。

特に投資用物件の場合、買主が購入後に自分の方針で修繕やリフォームを行うケースもあります。

一方で、ハウスクリーニングは実施しておくと良いでしょう。

室内が清潔な状態であれば、内覧時の印象が良くなり、買い手に前向きに検討してもらいやすくなります。

売却前は、大がかりなリフォームよりも、軽微な修繕や清掃を中心に整える方が現実的です。

費用をかける場合は、不動産会社に相談しながら、売却価格への影響を見極めて判断しましょう。

まとめ

今回は、ワンルームマンションを売却する前に確認すべきポイントや、売却の流れ、査定方法、費用・税金、高く売るためのコツ、失敗しやすいパターンについて紹介しました。

ワンルームマンションを少しでも有利な条件で売却するためには、売り出すタイミングや価格設定、内覧対策、不動産会社選びなどを丁寧に進めることが欠かせません。

一方で、不動産売却では「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後のお金をどう使うか」「ローンや税金を踏まえてどのタイミングで売るべきか」といった判断も必要になります。

「自分のワンルームマンションはいくらで売れそうか知りたい」「売却後の手残り額や資金計画まで相談したい」という方は、ファイナンシャルプランナーに相談するのもひとつの方法です。

ココザスでは、経験豊富なファイナンシャルプランナーによる無料相談を受け付けています。

ワンルームマンションの売却はもちろん、売却後の資産運用や住み替え計画、不動産に関するお悩みまで相談できるため、一人で判断するのが不安な方はお気軽にご相談ください。

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