【質問コーナー】視聴者さまから届いた質問にまとめて回答します!!

ー資産形成チャンネルとは？
ココザス代表安藤とコンサルタント細川が資産形成にまつわる情報をわかりやすく発信しているYouTubeチャンネルです。
「お金の知識を学びたい」「資産形成をはじめてみたいけれど何をすればいいか分からない」そんな方に向けて、正しいお金の知識をお届けします。

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質問①不動産投資は損切りでも売却すべき？

社長、この資産形成チャンネルの視聴者さんから色々な質問をいただきました。
質問が溜まってきたので、何個かこの場で社長にご回答いただきたいなと。

分かりました…！

早速、一つ目の質問です。

＜視聴者さんからの質問＞
現在、区分マンションを所有しています。
毎月のキャッシュフローが赤字です。
今、物件も高くなっていますが、損切りだったとしても売却するべきでしょうか？

ケースバイケースという話になっちゃうので、いくつかのパターンでお答えします。

例えば、購入してまだ3年ぐらいしか経っていない場合、今売却すると恐らく大きな赤字が出ます。
例えばローンの残債が2,000万円に対して1,800万円でしか売れませんと。
この場合はもう少し待つべきでしょうね。

もう少し待つとどうなりますか？

今2,000万円ある残債がどんどん減っていって1,500万円になった時。
物件の価格が少し下がっていたとしても1,700万円あると、200万円の利益が出るじゃないですか？
エリアによっては上がっていくところもあると思います。
購入して数年で数百万円の利益を出して、利益確定させてる方も最近多いです。

そういう相談がものすごい多いので…
それでよく「売った方がいいよ」とか「今はまだ待つべきだ！」というアドバイスをしているので、具体的な話は直接ご相談いただいた方が良いかな？と思います。
一般的な考えは今言ったような話になってきますね。

あとは毎月のキャッシュフローの赤字がどれぐらいなの？という話です。
これが例えば1万円の赤字ですという場合は、ただ単に1万円というお金が流れていってると思わないでください。
未来に向けた資産形成をしているわけです。

積立型の保険をやってる方は、毎月数万円キャッシュアウトしてますよね。
この保険はキャッシュフローが赤字だからやらない方がいいのでしょうか？

積み立てているのでお金になっていると…

そういうことですね。
不動産投資も全く一緒です。

積み立てみたいなものとして考えると、先々でそれは回収できるわけだし、団体信用生命保険という保険が付いてるわけですよ。
もしかしたら「がん団信」といって医療保険もついている可能性もあります。

そういった保険を無料で得ることなんてできないわけで…
それらが得られる代わりに1万円キャッシュアウトしていると考えると、その程度であれば全然問題ないかなとは思います。

「キャッシュフローが3万円赤字です」という話になると、そもそも買った時点で高値で売られてます。
なので諦めて損切りするしかないと思います…

例えばそのキャッシュフローが1万円だったとして、これを8,000円や5,000円などに抑える方法はあったりしますか？

一つは家賃を上げることですよね。

ただ相場の賃料がありますので「8万円がワンルームマンションの相場ですよ！」と言われているエリアで、85,000円で募集をかけても埋まらないケースが多い。

でも、これも時期によります。
2月、3月、4月は繁忙期なので、こういった時期だったらちょっと強気に5,000円や1万円上げても意外に埋まったりするのですよ。

あとは賃貸管理といって、日常の入居者とのやり取りを買った業者さんに多分お願いされてると思います。
この賃貸管理手数料も会社によって、数千円単位で変わったりしますから。
うちもグループ会社で賃貸管理をやっていますが、結構リーズナブルな価格でやっていたります。
そういうところを抑えるのもキャッシュフロー改善には効果的かなと思います。

質問②投資用ローンと住宅用ローンはどちらを優先させる？

＜視聴者さんからの質問＞
今20代なのですが住宅を購入する予定は現状ありません。
不動産投資や太陽光投資などでローンを使っていいのかどうか結構悩んでいます。
（住宅が欲しいとなったときに、住宅ローンに影響が出てしまうんじゃないかと…）

住宅を数年以内に買う予定があるんだったら、住宅購入を先にやった方がいいと思います。

例えば不動産、太陽光を枠いっぱいパンパンに借りてしまうと、住宅を持てなくなるわけではありません。
しかし変動金利で0.4%みたいな、そういったローンは使えなくなっちゃうのです。
フラット35など、ああいったものであれば組めたりしますけども。
選択肢が減ってしまいますね。

なので投資を先にやって後から住宅のパターンというのは、住宅ローンの金利が結局変わってきます。
支払いの金額に影響を与えるので、購入予定があるんだったら投資は見送る。

ただし今は特に買う予定はないとの話であれば…
はっきり言ってその時に考えればいいと僕は思っています。
なぜかと言うと、投資用の区分マンションも太陽光発電投資も結局売却ができるので。
5年ぐらい保有して売却すれば利益がちょっと出るぐらいですよ。

だったら「5年後以降に住宅を買うかもしれない…」と思っている20代の方は先に投資をやっていいと思います。
という考え方もできるし、住宅購入自体も投資だよね。

うちの社内のメンバーでも居ますが、5年ぐらい前に買った物件。
仮に4,000万円で買った物件が今、残債が3,500万円まで下がっている。
今のその物件の市場価格が5,500万円ぐらいなので、売却すると2,000万円手に入りますからね。

ここまでの事例じゃなくとも、うちのお客様の中で8年ぐらい前に豊洲のタワーマンションを買っていた方がいらっしゃいますが、同じように2,500万円ぐらい利益が出ていました。

賃貸だった時も掛け捨てで払ってるお金を払っているので…
それが住宅ローンという形で払っていたけれど、物件価格が4,000万円で変わらなかったとしても最後に500万円戻ってくるんだよ？

大きいですね。

僕は10年前に戻れるなら、絶対に住宅を買います。
東京都心部の方はなおさらですけども、やっぱり買えるチャンスに買っといた方がいいと思いますよ。

質問③FXや仮想通貨をポートフォリオに入れていい？

＜視聴者さんからの質問＞
資産形成チャンネルではFXとか仮想通貨の話はあんまりされてないですが、ポートフォリオとかに入れるのは駄目なのですか？

いや、入れていいと思いますよ。

どのくらいの割合でとかはありますか？

自分がどんな風に資産を作っていきたいか？それによって変わってきます。

うちが提唱してるやり方は非常に手堅いですね。
中にはですね「大きなリスクを負ってでもお金を増やしていきたい！」と考えていらっしゃる方もいらっしゃいます。
しかし、仮想通貨などを買わない限り、すぐに数倍みたいな利益は取れませんから。

投資詐欺案件で使われるのも、こういった投資が多かったりもしますものね…

だから「一気に何倍になりますよ！」みたいな、そこにつけ込まれて騙されちゃう方は多いですけども。

仮想通貨もFXも、うまくやっている方は勝っていますから。
私のお客様で2,000万円元手に運用して、毎年コンスタントに300万円FXで稼いでる方がいらっしゃいますよ。

それを聞くとやりたくなっちゃいますよね。

そうですよね。

しかし、その方は金融に詳しいし、全員が勝てる話ではないのだろうと思います。
うちではあんまり紹介はしてませんし、私はあんまり好きではないのですが…
別にポートフォリオに入れるのはいいんじゃないかな？
でも割合は10%、20%くらいにした方がいいと思いますよ。

質問④年収が下がらない転職方法はある？

＜視聴者さんからの質問＞
今、転職を考えていますが年収が下がるのは嫌です。
下げないように転職するいい方法はありますか？

今このご時世で転職するのであれば、年収が上がるケースの方が多いんじゃないかな？
ただしこれは自分の経験領域の中で転職する場合ですね。

元々営業をやっていた方が営業マンとしてマネージャーとして採用される。
あとはエンジニアの方がプロダクトマネジャーとして入る。
こういうケースだと、平気で年収が100万円や200万円上がることもあります。

反面、下がりがちなのは未経験での転職。
もう一つは会社の規模が大きく下がるケースです。
誰しもが知っている超一流企業から、名もないスタートアップに飛び込むと、この場合やっぱ下がりますよね。

年収が下がるから悪いという話ではありません。
昇給率が大企業よりも高いのであれば、一時的には年収が下がりますが「2年後に振り返ったら上がっている」など、こういうケースもあります。

あとはスタートアップ、ベンチャー企業であれば、上場を目指してる会社も多いと思います。
ストックオプションという株式報酬を渡されて、それが大きく跳ねたとします。
そうすると勤めてた期間の年収プラス、株のキャピタルゲイン、全部合わせたら「大企業にいた時よりも1年あたりの稼ぎが大きくなっている」こういう見え方もできるわけです。

あとは何のために転職したいのか？という理由の中に「自分ができることを増やしたい。そして経験を増やした上で将来こんなことをやりたい。」というようなロードマップが描けているのであれば、年収が下がってでもその知識、スキルを身に付けに行かなきゃいけないじゃないですか？

会社というのはお金をもらいながら学べる場所なのです。
なので、もしあなたが転職をされて未経験で他の会社に行きました。
そこで経験を積み、その上で次の転職で年収が上がるのであれば、全部トータルで考えてねという話になってくる。
具体的な話は直接ご相談いただくのがいいかなと思います。