不動産投資で管理委託料が割高になる5つの理由
管理委託料は、物件の運営に関わるさまざまな業務を管理会社へ任せるために支払う費用です。
ただし、料金は一律ではなく、管理会社や物件の条件、依頼する業務内容などによって異なります。
ここでは、不動産投資で管理委託料が割高になる5つの理由を紹介します。
（2）物件の立地や規模によって管理負担が変わる
（3）入居者対応や清掃・修繕の頻度が高い
（4）固定費や追加料金が発生する契約になっている
（5）修繕費や清掃費などにマージンが上乗せされる
（1）管理会社に任せるサービスが多い
管理委託料が高くなる理由のひとつが、管理会社に任せるサービスの多さです。
管理会社が対応する業務は、家賃の徴収や滞納時の督促、入居者対応、入居者募集だけではありません。
定期清掃や設備点検、トラブル発生時の対応、24時間対応のコールセンターなど、会社によって幅広いサービスが用意されています。
こうした業務をまとめて依頼すれば、その分だけ管理会社の負担や人件費も増えるため、管理委託料は高くなりやすくなります。
特に、24時間対応や設備点検、定期巡回などは継続的に人員を確保する必要があるため、管理料が一般的な水準より高くなる要因のひとつです。
また、トラブルへの対応が多い物件や築年数が経過した物件では、管理会社の業務量が増え、料金に反映される場合もあります。
ただし、サービスが充実していれば必ずしも良いというわけではありません。
物件に必要のないサービスまで含まれていると、使っていない業務に対して費用を支払うことになります。
管理委託料を確認する際は、金額だけでなく、自分の物件に必要なサービスが含まれているかという視点で確認することが大切です。
（2）物件の立地や規模によって管理負担が変わる
管理委託料は、物件の立地や規模によっても変わります。
例えば、繁華街など入居者対応やトラブル対応が発生しやすい立地では、管理会社の対応回数が増え、その分だけ管理料が高めに設定されることがあります。
一方、比較的管理の手間がかかりにくい物件であれば、低い料金で管理を依頼できるケースもあります。
また、物件の戸数や規模も管理費用に影響する要素です。
戸数が多いマンションやアパートでは、入居者対応に加えて共用部分の清掃や巡回など、管理する範囲そのものが広くなります。
ワンルーム1戸だけを委託する場合でも、管理会社側には一定の事務作業や固定的なコストが発生するため、家賃に対する負担割合が高く見えることがあります。
さらに、立地条件がよくない物件や築年数が経過している物件では、クレームや修繕依頼などの対応が増える可能性があります。
このように、管理委託料は単純に物件の戸数だけで決まるものではなく、その物件を管理するためにどの程度の手間がかかるかによっても変わってきます。
（3）入居者対応や清掃・修繕の頻度が高い
入居者対応や清掃、修繕の頻度が高いことも、管理委託料が高くなる理由のひとつです。
管理会社が行う業務のなかでも、特に手間がかかりやすいのが、入居者からの問い合わせやクレームへの対応、日常的な清掃や点検です。
設備の不具合や騒音などのトラブルが多い物件では、そのたびに管理会社が対応する必要があるため、業務負担も大きくなります。
また、築年数が経過している物件では設備の不具合や修繕が必要になる機会が増えやすく、共用部分の巡回や点検にも手間がかかります。
エレベーターや給排水設備などがある物件では、定期的な点検やメンテナンスに関する管理業務も必要です。
清掃についても同様で、巡回や清掃の回数が増えれば、その分だけ費用もかかります。
そのため、現在の物件に対して清掃や巡回の頻度が必要以上に多く設定されている場合は、内容を見直すことで費用を抑えられる可能性があります。
（4）固定費や追加料金が発生する契約になっている
管理委託料が割高に感じられる場合は、月々の管理料以外に発生している費用も確認してみましょう。
管理委託契約によっては、基本となる管理料とは別に、固定費や追加料金が設定されていることがあります。
例えば、「事務手数料」「巡回費」「書類作成費」などが毎月または必要に応じて請求されるケースです。
さらに、入居者からのトラブル対応や小規模な修繕のたびに費用が発生する契約であれば、月々の管理料そのものは安くても、年間で見ると支出が膨らむ可能性があります。
そのため、管理委託料が適正かどうかを判断するときは、表面上の管理料率だけを見るのではなく、年間で実際にいくら支払っているのかを確認することが重要です。
ただし、契約を見直したいと思っても、解約条件によってはすぐに管理会社を変更できない場合があります。
そのため、契約書を確認し、どの費用が基本料金に含まれ、どの費用が別途発生するのかを把握しておくことが大切です。
（5）修繕費や清掃費などにマージンが上乗せされる
管理委託にかかる総額が高くなる背景には、修繕費や清掃費などに管理会社のマージンが含まれているケースもあります。
管理会社によっては、修繕工事や清掃などを外部業者へ依頼し、その費用に一定の金額を上乗せしてオーナーへ請求する仕組みを採用しています。
特に、設備交換や原状回復工事、ハウスクリーニングなどは、管理委託料とは別に費用が発生しやすい項目です。
こうした費用の内訳がわかりにくかったり、見積書に「一式」とだけ記載されていたりすると、どの作業にいくらかかっているのか判断しにくくなります。
また、管理会社のグループ会社などが修繕や清掃を担当している場合も、料金の内訳を確認しておくことが大切です。
管理委託料そのものが安くても、修繕や清掃などの追加費用が高ければ、結果としてオーナーが負担する総額は大きくなります。
そのため、管理会社を比較するときは月々の管理委託料だけでなく、修繕費や清掃費を含めたトータルの管理コストまで確認するようにしましょう。
不動産投資における管理委託料とは？
不動産投資における管理委託料とは、物件の管理業務を管理会社へ任せるために支払う費用です。
言葉自体は知っていても、「具体的に何のために支払うのか」「どこまでの業務が含まれているのか」までは、よくわからない方もいるでしょう。
ここでは、不動産投資における管理委託料について解説します。
（2）管理委託料に含まれる主な業務
（3）管理委託料とは別に発生する主な費用
（1）管理委託料の基本的な仕組み
管理委託料は、家賃収入に対して一定の割合を管理会社へ支払う形で設定されるのが一般的です。
目安として家賃の5％前後とされることがありますが、実際の料金は物件の種類や管理内容、契約条件などによって異なります。
管理会社が行う主な業務には、家賃の入金管理や滞納時の督促、入居者からの問い合わせ対応、物件の巡回、入居者募集などがあります。
つまり、管理委託料は単なる手数料ではなく、こうした物件管理に関わる業務を任せるためのサービス料と考えるとわかりやすいでしょう。
ただし、月々の管理委託料にどこまでの業務が含まれているかは管理会社によって異なります。
同じ料金であっても、対応してもらえる範囲に差があることもあります。
そのため、管理委託料を確認するときは金額だけを見るのではなく、どの業務まで料金に含まれているのかをあわせて確認することが大切です。
（2）管理委託料に含まれる主な業務
管理委託料に含まれる業務は管理会社によって異なりますが、主に家賃管理に関する業務と入居者対応に関する業務に分けられます。
家賃管理に関する業務には、家賃の入金確認や滞納者への督促、契約書の作成・更新、オーナーへの家賃送金や収支報告などがあります。
一方、入居者対応では、問い合わせやクレームへの対応、設備に不具合が発生した際の一次対応、共用部分の巡回などを行います。
こうした業務は一つひとつを見ると小さく感じるかもしれませんが、継続的に対応するには時間や手間がかかります。
そのため、対応範囲が広くなるほど管理委託料にも反映されやすくなります。
また、入居者募集のための広告費や原状回復工事、鍵交換などは、月々の管理委託料とは別に費用が発生する場合があります。
管理委託料が割高かどうかを判断するためにも、基本料金に含まれる業務と別途費用が発生する業務を分けて確認しておくことが重要です。
（3）管理委託料とは別に発生する主な費用
管理委託料は毎月発生するため、不動産投資の収益性を考えるうえで無視できないコストです。
家賃収入に対して数％程度であれば、それほど大きな負担に感じないかもしれません。
しかし、年間で計算したり、10年、20年と長期間にわたって支払い続けたりすると、支払総額は大きくなります。
特に、戸数の多いマンションやアパートを所有している場合や、複数の物件を運用している場合は、管理委託料の総額も増えていきます。
さらに、不動産経営では管理委託料だけでなく、修繕費や共用部の清掃費、入居者募集にかかる広告費なども発生します。
管理会社を通じて支払う費用を合計すると、想定以上に運用コストが膨らんでいる場合もあります。
そのため、管理委託料だけを単独で見るのではなく、物件運営にかかる費用全体のなかで適正な水準になっているかを確認することが大切です。
不動産投資における管理委託料の相場とは？
管理委託料は、物件を運営していくうえで継続的に発生する費用のひとつですが、物件の種類や立地、管理内容、契約形態などによって異なります。
相場を把握しないまま契約すると、必要以上に高い管理委託料を支払い続け、物件の収益を圧迫する可能性があります。
ここでは、不動産投資における管理委託料の相場について解説します。
（2）自主管理と管理委託のコスト比較
（3）サブリース契約の費用相場
（1）管理委託料の一般的な相場
一般的な管理委託料は、家賃収入の5％前後がひとつの目安とされています。
管理委託料には、家賃の入金管理や入居者対応、物件の簡易的な巡回など、日常的な管理業務が含まれているのが一般的です。
ただし、すべての物件が同じ料金になるわけではありません。
物件の立地や築年数、戸数、管理会社に依頼するサービスの範囲などによって、管理委託料は変わります。
例えば、入居者対応やトラブル対応に手間がかかる物件では、管理会社の負担が増えるため、管理料が高めに設定されることがあります。
また、築年数が経過した物件では修繕や点検が必要になる機会も増えやすく、管理内容によっては5％を超えるケースもあります。
そのため、5％という数字だけで高い・安いを判断するのではなく、管理委託料に含まれる業務内容まで確認することが大切です。
（2）自主管理と管理委託のコスト比較
自主管理とは、管理会社へ物件管理を委託せず、オーナー自身で家賃管理や入居者対応、修繕の手配などを行う方法です。
管理会社へ支払う管理委託料が発生しないため、毎月の管理コストを抑えやすいことが自主管理のメリットです。
一方で、これまで管理会社が行っていた業務をオーナー自身で対応しなければなりません。
家賃の入金確認や滞納時の督促だけでなく、入居者からの問い合わせやクレームへの対応、設備トラブルが発生した際の修繕手配などにも時間を割く必要があります。
場合によっては、急なトラブルへの対応や専門的な知識が必要になることもあります。
さらに、入居者募集や退去後の原状回復などを自分で手配する場合は、それぞれの業者とのやり取りも必要です。
そのため、自主管理は管理委託料を抑えられる一方で、オーナー自身の時間や手間が増える点を考慮して判断することが大切です。
（3）サブリース契約の費用相場
サブリース契約とは、管理会社などがオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸する契約形態です。
一般的な管理委託とは仕組みが異なり、オーナーが受け取る家賃と実際の賃料との差額が10％以上になるケースもあります。
その分、空室が発生した場合でも一定の賃料収入を得やすく、毎月の収入を安定させやすいことが特徴です。
一方で、通常の管理委託と比べてオーナーが受け取れる金額は少なくなるため、長期的に見ると収益性が低下する場合があります。
特に、もともと入居者を確保しやすい物件では、空室リスクを抑えるメリットよりも、サブリースによる収入の減少のほうが大きく感じられることもあるでしょう。
そのため、サブリース契約を検討する際は「空室時でも収入を安定させやすい」というメリットだけで判断せず、通常の管理委託と比べて手元に残る収益がどの程度変わるのかを確認することが重要です。
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不動産投資における管理委託料が割高か判断するポイント
管理委託料は管理会社によって異なり、同じようなサービス内容でも料金に差が出ることがあります。
ここでは、不動産投資における管理委託料が割高か判断する3つのポイントを紹介します。
（2）管理料とサービス内容のバランスを確認する
（3）契約書で追加費用や解約条件を確認する
（1）複数の管理会社から見積もりを取って比較する
管理委託料が割高かどうかを判断するには、複数の管理会社から見積もりを取り、条件を比較することが大切です。
1社だけの見積もりでは、その料金が適正なのか、それとも相場より高いのかを判断しにくいためです。
できれば複数社から見積もりを取り、管理料の割合だけでなく、料金に含まれる業務や追加費用の有無まで確認しましょう。
例えば、管理料が家賃収入の4％で一見安く見えても、更新事務手数料や退去時の費用、巡回費などが別途発生する場合があります。
こうした費用を含めて計算すると、管理料が5％の会社よりも年間の支払総額が高くなることもあります。
そのため、比較するときは月々の管理料だけを見るのではなく、年間でどの程度の費用がかかるのかまで確認することが重要です。
あわせて、対応してもらえる業務の範囲や入居者への対応、オーナーへの報告体制なども確認すると、料金だけでは見えない違いを比較しやすくなります。
（2）管理料とサービス内容のバランスを確認する
管理委託料が適正かどうかは、料金とサービス内容のバランスで判断することも重要です。
同じ管理料でも、家賃管理を中心に行う会社と、入居者対応や物件巡回、設備トラブルへの対応まで幅広く任せられる会社では、サービス内容が異なります。
そのため、管理料がやや高くても、必要な業務が十分に含まれていれば、結果として費用に見合っている場合があります。
一方で、管理料が安くても、入居者からの問い合わせへの対応が遅かったり、設備トラブルや修繕の手配に時間がかかったりすると、物件運営に支障が出る可能性があります。
対応が遅れることで入居者の不満につながったり、空室期間が長引いたりすれば、管理料を抑えた以上の負担が生じることも考えられます。
特に、築年数が経過した物件や入居者の入れ替わりが多い物件では、管理会社の対応力が重要になります。
管理会社を比較するときは、「何が基本料金に含まれているのか」「どこから別料金になるのか」を確認し、物件に必要なサービスと料金が見合っているかを判断しましょう。
（3）契約書で追加費用や解約条件を確認する
管理委託料が割高かどうかを判断するうえでは、契約書に記載されている追加費用や契約条件の確認も欠かせません。
月々の管理料が安く設定されていても、別途発生する費用が多ければ、実際の負担は大きくなる可能性があります。
特に確認しておきたいのは、更新事務手数料や退去立会費、広告料、修繕手配料、鍵交換費などです。
これらの費用が管理委託料に含まれているのか、それとも発生するたびに別途請求されるのかによって、年間の管理コストは変わります。
また、費用面だけでなく、契約期間や更新方法、解約条件についても確認しておきましょう。
例えば、最低契約期間が設けられていたり、途中解約に違約金が発生したりする契約では、管理会社を変更したいと思ってもすぐに切り替えられない場合があります。
管理会社を選ぶ際は、月々の管理委託料だけで判断せず、追加費用や解約条件まで含めて契約全体を確認することが大切です。
不明な項目がある場合は契約前に確認し、どのような場合に追加費用が発生するのかを把握しておきましょう。
不動産投資で管理委託料を安く抑える4つの方法
管理委託料は毎月発生する費用だからこそ、契約内容を見直すことで長期的なコスト削減につながる可能性があります。
ここでは、不動産投資の管理委託料を安く抑える4つの方法を紹介します。
（2）不要なサービスやオプションを見直す
（3）複数物件をまとめて管理委託する
（4）管理業務の一部を自分で行う
（1）複数の管理会社を比較して料金を交渉する
管理委託料を抑えるためには、複数の管理会社を比較し、料金やサービス内容を確認することが大切です。
候補となる管理会社から見積もりを取り、管理委託料だけでなく、含まれている業務や追加費用の有無もあわせて比較しましょう。
条件を比較することで、自分の物件に必要なサービスを把握しやすくなり、現在の管理委託料が適正かどうかも判断しやすくなります。
また、管理委託料は契約内容によっては、交渉できる場合もあります。
特に、複数の物件をまとめて依頼する場合や、長期的な契約が見込める場合は、料金について相談できるケースもあるでしょう。
ただし、単純な値下げだけを求めるのではなく、サービス内容を確認したうえで、費用と管理内容のバランスが取れた条件を目指すことが重要です。
相場や他社の見積もりを参考にしながら、無理のない範囲で料金を相談してみましょう。
（2）不要なサービスやオプションを見直す
契約しているサービスのなかに不要なものがないか確認することも、管理委託料を抑える方法のひとつです。
管理会社のプランによっては、物件に必要のないサービスが含まれていたり、ほとんど利用していないオプションが付いていたりする場合があります。
例えば、物件の状況に対して巡回回数が多すぎる場合や、利用頻度の低いオプションが付帯している場合などです。
まずは契約書や管理会社からの報告書を確認し、どのサービスにどの程度の費用がかかっているのかを把握してみましょう。
そのうえで、現在の物件に必要なサービスと不要なサービスを整理します。
必要以上のサービスを見直すことができれば、管理の質を大きく落とさずに、毎月の負担を抑えられる可能性があります。
ただし、料金を下げるためだけに必要な業務まで削らないよう注意が必要です。入居者対応や物件管理に影響が出ない範囲で見直しましょう。
（3）複数物件をまとめて管理委託する
複数の物件を所有している場合は、同じ管理会社へまとめて管理を依頼することで、管理委託料を相談できる可能性があります。
管理会社にとっても、複数の物件を一括して管理できれば、契約や事務手続きなどをまとめやすくなります。
そのため、物件数や契約内容によっては料金の調整に応じてもらえる場合があります。
オーナー側にとっても、管理会社を一本化することで、物件ごとの連絡先や管理報告をまとめやすくなる点はメリットです。
収支や管理状況を確認する際も、複数の管理会社とそれぞれやり取りする必要がなくなり、管理の手間を減らしやすくなります。
すでに複数の物件を所有している場合は、現在の管理会社にまとめて依頼した場合の料金を確認してみるとよいでしょう。
ただし、物件ごとに立地や管理条件が異なる場合もあるため、料金だけでなく、それぞれの物件に適した管理ができるかどうかも確認することが大切です。
（4）管理業務の一部を自分で行う
管理会社へ任せている業務の一部を自分で行うことで、管理にかかる費用を抑えられる場合もあります。
例えば、一部の巡回や簡単な設備確認など、自分で対応できる業務を管理会社のサービスから外す方法です。
また、契約内容によっては、業務ごとに管理会社へ任せる範囲を調整できる場合もあります。
ただし、自主管理を取り入れる際は、自分が無理なく対応できる範囲を見極めることが重要です。
管理業務には、日常的な確認だけでなく、入居者からの問い合わせや設備トラブルなど、迅速な対応が求められるものもあります。
費用を抑えるために多くの業務を引き受けた結果、対応が遅れたり、管理そのものが負担になったりしては本末転倒です。
管理会社に任せる業務と自分で対応する業務を整理し、物件運営に支障が出ない範囲で取り入れるようにしましょう。
管理委託料が割高でも管理会社を利用する価値があるケース
管理委託料はできるだけ抑えたい費用ですが、料金の安さだけで管理会社を選ぶのが良いとは限りません。
管理料がやや高くても、空室対策や入居者対応、修繕などのサポートが充実していれば、オーナーの負担を減らしたり、安定した物件運営につながったりする場合があります。
ここでは、管理委託料が割高でも利用する価値がある4つのケースを紹介します。
（2）遠方の物件や管理に時間をかけられない場合
（3）修繕やトラブルへの対応力を重視したい場合
（4）初心者投資家で運用経験が浅い場合
（1）空室対策や入居者対応を重視したい場合
空室対策や入居者対応を重視したい場合は、管理委託料がやや高くても管理会社へ任せるメリットがあります。
管理会社は、入居者募集の窓口となり、募集条件の設定や問い合わせ対応、内見の調整などを行います。
こうした業務をスムーズに進めてもらえれば、入居希望者からの問い合わせに対応しやすくなり、空室期間の長期化を防ぐことにもつながります。
また、入居後の問い合わせや設備の不具合などにも管理会社が対応するため、オーナー自身がその都度対応する負担を減らせます。
管理委託料だけを見ると高く感じても、空室対策や入居者対応まで含めて考えると、費用に見合うケースもあるでしょう。
特に、オーナー自身で入居者募集や日常的な対応を行うのが難しい場合は、料金だけでなく管理会社の対応力も含めて判断することが大切です。
（2）遠方の物件や管理に時間をかけられない場合
物件が自宅から離れている場合や、本業などで管理に十分な時間を確保できない場合も、管理会社へ任せるメリットが大きくなります。
遠方の物件では、入居者からの問い合わせや設備の確認、清掃、現地での立ち会いなどが必要になった際に、オーナー自身ですぐに対応することが難しくなります。
管理会社へ委託していれば、現地で必要になる日常的な管理やトラブル対応を任せることができます。
また、本業などで忙しいオーナーにとっては、管理業務を任せることで、物件管理にかかる時間や手間を減らせる点もメリットです。
一方で、管理会社へ任せているからといって、物件の状況をまったく確認しなくてよいわけではありません。
管理報告や収支状況を定期的に確認し、必要に応じて物件の状態を把握しておくことも大切です。
遠方の物件ほど、管理会社へ任せる部分とオーナー自身が確認する部分を分けて考えることが重要になります。
（3）修繕やトラブルへの対応力を重視したい場合
修繕やトラブルへの対応が充実している管理会社であれば、管理委託料が高めでも利用する価値がある場合があります。
設備の不具合などは突然発生することがあり、対応が遅れると入居者の不満につながる可能性があります。
管理会社が修繕業者との連携体制を整えていれば、トラブルが起きた際も修繕の手配や日程調整を任せやすくなります。
オーナー自身がその都度業者を探したり、入居者と日程を調整したりする必要がないため、管理にかかる手間を減らせる点もメリットです。
また、管理会社によっては、過去の修繕内容や対応履歴を管理している場合もあります。
こうした対応まで含めて任せたい場合は、単純に管理委託料の安さだけを比較するのではなく、トラブル発生時にどこまで対応してもらえるのかを確認しておくことが大切です。
（4）初心者投資家で運用経験が浅い場合
不動産投資を始めたばかりで物件管理の経験が少ない場合も、管理会社へ委託するメリットがあります。
賃貸物件の運営では、入居者募集だけでなく、契約手続きや入居者対応、退去時の対応、修繕の手配など、さまざまな業務が発生します。
こうした業務に慣れていない段階ですべてを自分で対応しようとすると、判断に迷ったり、対応に時間がかかったりすることもあるでしょう。
管理会社へ依頼すれば、日常的な管理業務を任せながら物件を運営することができます。
また、管理会社から届く収支報告や管理状況を確認することで、どのような業務が発生しているのかを把握しやすくなります。
管理委託料はかかりますが、管理経験が少ないうちは、料金だけで判断するのではなく、必要な業務をどこまで任せられるのかという視点で管理会社を選ぶことが大切です。
不動産投資で管理会社を選ぶ際の3つのチェックポイント
不動産投資では、どの管理会社に物件を任せるかによって、日々の管理のしやすさや収益性が変わります。
管理委託料の安さだけで選んでしまうと、必要なサービスが十分に受けられなかったり、別途費用が発生して結果的に負担が増えたりすることもあります。
ここでは、不動産投資で管理会社を選ぶ際の3つのチェックポイントを紹介します。
（2）サービス内容と料金が明確か確認する
（3）対応の早さや信頼性を確認する
（1）契約期間や解約条件を確認する
管理会社を選ぶときは、管理委託料だけでなく、契約期間や解約条件まで確認することが大切です。
契約内容によっては、一定期間の契約継続が必要だったり、途中で解約すると違約金が発生したりする場合があります。
また、契約更新時に費用が発生するケースや、利用しているオプションが自動的に更新されるケースもあります。
こうした条件を確認しないまま契約すると、後になって管理会社を変更したくても、すぐに切り替えられない可能性があります。
契約前には、契約期間や更新方法、解約の申し出期限、違約金の有無などを確認し、無理なく継続・変更できる契約内容になっているかを確認しておきましょう。
わからない点があれば、そのままにせず契約前に管理会社へ確認することが大切です。
（2）サービス内容と料金が明確か確認する
管理会社を選ぶ際は、物件に必要なサービスがそろっているか、料金体系がわかりやすいかも確認しましょう。
サービスが多ければ良いというわけではなく、必要以上の業務が含まれていれば、その分だけ費用がかかる可能性があります。
一方で、必要なサービスが不足していると、入居者対応や物件の巡回などをオーナー自身で補わなければならない場合もあります。
また、月々の管理委託料だけでなく、清掃費や修繕手配料、広告費などが別途発生するかどうかも重要なポイントです。
そのため、見積書や契約書を確認し、「何が管理委託料に含まれていて、何が別料金なのか」を把握しておくことが大切です。
料金体系がわかりやすく、必要なサービスと費用の関係をきちんと説明してくれる管理会社であれば、契約後の認識違いも防ぎやすくなります。
（3）対応の早さや信頼性を確認する
管理会社を選ぶ際は、担当者の対応の早さや説明のわかりやすさも重要な判断材料です。
物件を運営していると、入居者からの問い合わせや設備の不具合など、早めの対応が必要になる場面があります。
そのようなときに連絡がなかなか取れなかったり、対応が遅かったりすると、オーナーだけでなく入居者にも負担がかかります。
また、オーナーへの報告体制も確認しておきたいポイントです。
家賃の入金状況や空室状況、修繕内容などについて定期的に報告してもらえれば、離れた場所に住んでいても物件の状況を把握しやすくなります。
契約前の問い合わせに対する回答の早さや説明の丁寧さ、これまでの管理実績なども参考にしながら、長期的に安心して任せられる管理会社かどうかを判断しましょう。
不動産投資で管理委託料を見直すべき3つのタイミング
管理委託料は、一度契約するとそのまま支払い続けてしまいがちな費用です。
しかし、物件の状況や収益性、他社の料金水準などが変われば、現在の管理委託料が適正ではなくなることもあります。
ここでは、不動産投資で管理委託料を見直すべき3つのタイミングを紹介します。
（2）空室率や収益状況が悪化した場合
（3）他社と比較して管理委託料が割高だと分かったとき
（1）管理委託契約の更新時期を迎えるとき
管理委託契約の更新時は、管理委託料やサービス内容を見直しやすいタイミングです。
契約更新にあわせて、現在支払っている管理委託料と提供されているサービスが、物件の状況に合っているか確認してみましょう。
契約当初は必要だったサービスでも、現在は利用する機会が減っていたり、物件の状況が変わって不要になっていたりする場合があります。
また、他社の管理委託料やサービス内容と比較することで、現在の契約条件が適正かどうかも判断しやすくなります。
更新時に契約内容を改めて確認し、必要に応じてサービス内容や料金について管理会社へ相談するとよいでしょう。
ただし、更新時であっても、必ず自由に解約や契約変更ができるとは限りません。
解約の申し出期限や契約条件が定められている場合もあるため、あらかじめ契約書を確認しておくことが大切です。
（2）空室率や収益状況が悪化した場合
空室が増えたり、物件の収益性が悪化したりしたときも、管理委託料を見直すタイミングのひとつです。
空室が増える原因には、家賃設定や物件の状態、周辺の賃貸需要など、さまざまな要素が挙げられます。
そのため、必ずしも管理会社だけに原因があるとは限りません。
ただし、入居者募集の方法や問い合わせへの対応、募集条件の見直しなど、管理会社がどのような対応をしているかは確認しておきたいポイントです。
また、収益性が低下している場合は、管理委託料だけでなく、修繕費や清掃費、広告費などを含めた運営コスト全体を見直しましょう。
そのうえで、現在の管理プランに不要なサービスが含まれていないか、料金とサービス内容のバランスが取れているかを確認します。
必要に応じてプランの変更や料金について相談し、現在の物件に合った管理内容になっているかを見直すことが大切です。
（3）他社と比較して管理委託料が割高だと分かったとき
他社から見積もりを取り、現在の管理委託料が割高だと分かった場合も、契約内容を見直すきっかけになります。
管理会社によって、管理委託料の料金体系やサービスの範囲は異なります。
複数社から見積もりを取ることで、現在支払っている管理委託料が相場と比べて高いのか、どのサービスに費用がかかっているのかを把握しやすくなります。
ただし、管理委託料の割合だけを比較するのではなく、基本料金に含まれるサービスや追加費用の有無まで確認することが重要です。
例えば、月々の管理委託料が安くても、更新時や退去時などに別途費用が発生する場合は、年間の支払総額が高くなることもあります。
同じ条件で他社と比較したうえで現在の管理委託料が割高だと判断できれば、管理会社へ料金やサービス内容について相談したり、より条件の合う会社への変更を検討したりすると良いでしょう。
まとめ
今回は、不動産投資における管理委託料が割高になる理由や相場、適正かどうかを見極める方法、管理委託料を抑える方法などを紹介しました。
管理委託料は毎月発生する費用だからこそ、長期的に見ると物件の収益性に大きく影響します。
ただし、単純に料金が高い・安いだけで判断するのではなく、サービス内容や追加費用、管理会社の対応力なども含めて比較することが大切です。
現在の管理委託料に疑問を感じている場合は、契約内容やサービスの範囲を確認し、必要に応じて他社との比較や料金の見直しを検討してみましょう。
「今の管理委託料が適正なのか分からない」「不動産投資の収益性を見直したい」と感じている方は、ココザスの無料相談もご活用ください。
不動産投資に関する悩みや今後の運用について相談しながら、自分に合った物件運営の方法を考えていきましょう。
